| Bất động sản mới nhất: Tại thời điểm quý II/2023, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý. (Nguồn: Dân trí) |
Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ ‘chặn’ mua bán nhà đất ‘hai giá’?
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8 năm nay.
Trong báo cáo vừa phát hành hôm nay (14/8), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, đây tiếp tục là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường BĐS, nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân.
Hội này dẫn chứng, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.
Thực tế, lâu nay, các BĐS được giao dịch qua sàn chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân.
Bởi theo VARS, sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.
Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá.
Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “hai giá”, lũng đoạn giá.
Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch. Là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn.
Đồng thời, theo VARS, khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch BĐS, sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc.
Bên cạnh đó, cũng là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.
Cùng với đó, việc triển khai sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch.
Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ, QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên giá trị khai báo, không nắm được giá trị giao dịch thực. Trong khi ai cũng ngầm hiểu giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn.
Do vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.
Tuy nhiên, VARS đánh giá, QSDĐ là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng, chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản.
“Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng”, đại diện VARS cho hay.
Giá nhà tăng nhanh
Theo báo cáo của một công ty nghiên cứu BĐS, tại thời điểm quý II/2023, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá này đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019.
Đơn vị này cho rằng, giá nhà tăng do giá đất, chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.
So với năm 2019, tăng trưởng trung bình về thu nhập của người dân Hà Nội là 6%/năm, trong khi giá căn hộ tăng 13%.
"Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái sẽ lâu và khó khăn hơn", bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - cho biết.
Trước đó, theo dữ liệu của kênh thông tin về BĐS công bố đầu năm, giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.
Ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, đặt giả định người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà thì họ cần "cày cuốc" 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố, Muốn sở hữu nhà riêng, họ cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm.
Đất nền huyện cửa ngõ Thủ đô có giá cao ngang ngửa một căn liền kề xây sẵn
Sau thời gian "sốt nóng", thị trường đất nền ở Hà Nội từ đầu năm 2022 đến nay diễn biến ảm đạm. Tuy nhiên, chủ đất vẫn kỳ vọng giá cao.
Theo Dân trí, tại huyện Thanh Trì - khu vực cửa ngõ phía Nam Thủ đô, tuy thị trường trầm lắng nhưng giá đất nền đang ở mức cao. Đặc biệt, tại các khu vực đất tái định cư, đất đấu giá có hạ tầng tốt, giá dao động từ 100-175 triệu đồng/m2, tùy vị trí.
Đơn cử, một lô đất nền tại khu đấu giá Tứ Hiệp 96m2 đang được rao bán với giá 10,5 tỷ đồng, tương đương 109 triệu đồng/m2. Mức giá này có thể mua được một căn liền kề đã xây dựng 4 tầng dự án liền kề 89 Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai.
Giá hơn 100 triệu đồng/m2 đất tái định cư trên cũng cao hơn nhiều so với giá một căn liền kề 100m2 đã xây dựng 4 tầng hoàn thiện mặt ngoài (đường 12m, vỉa hè 6m) ở dự án Hinode Royal Park tại huyện Hoài Đức. Hay giá nhà liền kề khu B, C, D dự án Geleximco Lê Trọng Tấn tại quận Hà Đông cũng dao động từ 100-110 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, nhiều khu đất đấu giá ở huyện Hoài Đức, quận Nam Từ Liêm cũng dao động ở mức 65-80 triệu đồng/m2.
Khảo sát cho thấy, giá đất nền, đặc biệt là đất đấu giá, đất tái định cư ở huyện Thanh Trì trong thời gian từ năm 2019 đến đầu năm 2022 đã tăng cao do có hạ tầng tốt. Hiện tại, thị trường có trầm lắng, nhưng giá đất nền những khu vực trên không hề giảm.
Tuy nhiên, do thị trường "sốt nóng" giai đoạn trước và thiếu sản phẩm đất nền quy hoạch đồng bộ, giá đất nền ở huyện Thanh Trì xác lập mặt bằng cao. Hiện tại, người mua cân nhắc chờ giá giảm, nhưng nhiều chủ đất vẫn kỳ vọng mức giá cao khiến giao dịch không nhiều.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, thông tin nâng cấp địa giới hành chính các huyện ngoại thành Hà Nội thời gian qua đã khiến thị trường BĐS tại những nơi này có lượng giao dịch tăng đột biến. Tuy nhiên, mức giá BĐS hiện tại vẫn cao hơn tiềm năng thực.
Còn theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, giá bán thứ cấp các hạng mục thấp tầng trong dự án ở quận này như liền kề từ 73-300 triệu đồng/m2 và biệt thự từ 89-235 triệu đồng/m2.
"Khu Nam Thủ đô do có đặc tính là cửa ngõ nên dễ thu hút lượng cầu từ các địa phương khác tới Hà Nội. Nguồn cầu ở khu vực phía Nam phần nhiều tập trung vào dòng sản phẩm trung bình, vừa túi tiền", bà Hằng phân tích.
Ngoài ra, những huyện để lên được quận vào năm 2025, trong đó có huyện Thanh Trì thì chính những địa phương này cần phải có sự đầu tư bài bản để đáp ứng các tiêu chí. Do vậy, điều kiện hạ tầng hay điều kiện để thu hút dân cư cũng sẽ được cải thiện hơn.
"Nguồn cung tương lai trong ngắn hạn tại huyện Thanh Trì được ghi nhận là chưa nhiều. Dự báo nguồn cung tại huyện này sẽ xuất hiện nhiều sau năm 2025 đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề và phân khúc căn hộ trong dự án", bà Hằng chia sẻ.
Phú Thọ chi hơn 10.000 tỷ đồng cho vay lĩnh vực BĐS
Thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam về cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS và triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… NHNN Chi nhánh tỉnh Phú Thọ đã quyết liệt triển khai đến các chi nhánh ngân hàng tổ chức tín dụng trên địa bàn.
| Dự án khu nhà ở và dịch vụ Khu công nghiệp Thụy Vân đã và đang được triển khai xây dựng, phấn đấu hoàn thành toàn bộ vào năm 2025. (Nguồn: BXD) |
Dự án khu nhà ở và dịch vụ Khu công nghiệp Thụy Vân (xã Thụy Vân, thành phố Việt Trì) bao gồm 6 tòa 5 tầng và 2 tòa 11 tầng với 671 căn hộ/nhà ở đã và đang được triển khai xây dựng, phấn đấu hoàn thành toàn bộ dự án vào năm 2025.
Đến hết tháng 6/2023, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt 10.120 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng dư nợ, tăng 180 tỷ đồng (tăng 1,8%) so với cùng kỳ năm trước và tăng 80 tỷ đồng (tăng 0,8%) so với cuối năm 2022. Riêng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ (gói 120.000 tỷ đồng), NHNN tỉnh đã chỉ đạo ngân hàng BIDV chi nhánh Hùng Vương ký kết hợp đồng tín dụng tài trợ dự án Khu nhà ở xã hội với Công ty TNHH Nhà ở xã hội Minh Phương với hạn mức 95 tỷ đồng.
Ngoài dự án khu nhà ở xã hội thấp tầng Minh Phương đã ký kết hợp đồng tín dụng, hai dự án khác có nhu cầu vay vốn và đang làm thủ tục vay vốn theo chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng của Chính phủ là Dự án khu nhà ở và dịch vụ Khu công nghiệp Thụy Vân do Công ty Cổ phần Đầu tư sản xuất và thương mại Hà Thành làm chủ đầu tư (nhu cầu vay vốn là 86 tỷ đồng) và Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội cho công nhân Khu công nghiệp Phú Hà (xã Hà Lộc, thị xã Phú Thọ) do Tổng Công ty Viglacera - CTCP làm chủ đầu tư (nhu cầu vay vốn 216 tỷ đồng).
Nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, NHNN tỉnh chỉ đạo các ngân hàng, tổ chức tín dụng trên địa bàn tranh thủ các nguồn vốn, các gói tín dụng đặc thù đối với cho vay lĩnh vực BĐS của ngân hàng cấp trên, đồng thời chủ động rà soát tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà tiếp cận nhanh nguồn vốn tín dụng ưu đãi; gắn với việc triển khai đồng bộ với chính sách cơ cấu lại thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ, tiếp tục cho vay mới đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà có đủ điều kiện vay vốn ngân hàng.