| Từ đầu năm tới nay, hầu hết 90-95% công ty bất động sản (BĐS) tiến hành tái cơ cấu nhân sự và sa thải khoảng 30-50% số lượng nhân viên để đủ sức duy trì hoạt động. (Ảnh: Lộc Liên) |
Thị trường bắt đầu có dấu hiệu tích cực
Theo Tienphong, thị trường BĐS vừa đón nhận tin vui khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 "về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững". Giới chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, cần có thêm những giải pháp mang tính cụ thể và mạnh mẽ hơn để giúp thị trường hồi phục.
Ghi nhận thực tế, sau khi Nghị quyết 33 được công bố, trên khắp các website tuyển dụng và nền tảng mạng xã hội, hàng trăm tin tức tuyển dụng nhân viên BĐS được đăng tải dồn dập.
Theo khảo sát, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33, khách hàng đã bắt đầu có sự yên tâm hơn vào thị trường, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuẩn bị kế hoạch truyền thông dự án mới. Số lượng giao dịch tuy không sôi nổi như thời gian trước nhưng lượng người quan tâm đến BĐS tăng dần.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, Nghị quyết 33 đã mở ra nhiều cơ hội về dòng tiền doanh nghiệp BĐS vì tách bạch rõ ràng, chủ đầu tư nào có kế hoạch trả nợ, chưa bao giờ bị vướng vào nợ xấu thì doanh nghiệp đó phải được ưu tiên được giãn nợ gốc, ưu tiên giảm lãi vay.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định, gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ giúp doanh nghiệp tự tin hơn trong việc triển khai dự án.
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Nghị quyết 33 là sự cố gắng rất cao của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Đây là tín hiệu mang tính tác động tâm lý tích cực cho thị trường, thúc đẩy việc tháo gỡ các khó khăn cũng như khiến nhà đầu tư có niềm tin hơn vào thị trường.
Tuy nhiên, GS Võ cho rằng Nghị quyết 33 mới chỉ đưa ra hai chủ trương chính là tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý và vốn cho doanh nghiệp mà chưa tạo ra tác động mạnh mẽ cho thị trường. Bởi lẽ, theo Nghị quyết 33, Chính phủ sẽ đôn đốc các Bộ trong việc chuẩn bị các Nghị định để tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, các khó khăn hiện tại của thị trường chủ yếu vẫn là vướng mắc về Luật, mà điển hình là Luật Đất đai thì phải đến cuối năm 2023 mới có thể có điểm sáng.
Thời gian tới, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính kết hợp với việc giảm giảm mặt bằng lãi suất cho vay hoặc giảm điều kiện cho người vay mua nhà ở xã hội và doanh nghiệp phát triển phân khúc này để thị trường thực sự phục hồi.
Tỷ lệ doanh nghiệp BĐS tại TPHCM giải thể tăng
Chỉ trong vài tháng, tính từ cuối năm 2022 cho đến nay đã có 9 sàn giao dịch BĐS tại TPHCM thông báo dừng hoạt động. Nhiều môi giới làm việc không lương.
Gần đây, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản công khai thông tin hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn.
Ngoài kê khai danh sách 59 sàn giao dịch BĐS đang hoạt động, đơn vị này còn cập nhật thêm 3 sàn giao dịch chính giải thể. Cụ thể, sàn giao dịch BĐS Vieland của Công ty TNHH Dịch vụ BĐS Vieland, thành lập vào tháng 4/2021, chấm dứt hoạt động ngày 27/12/2022.
Sàn giao dịch BĐS Goland của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển quỹ đất Goland, thành lập tháng 3/2019, chấm dứt hoạt động ngày 29/12/2022.
Sàn giao dịch BĐS Kim Cúc Land của Công ty cổ phần Đầu tư Kim Cúc Land cũng đưa ra thông báo chính thức giải thể vào ngày 6/1/2023, chỉ sau 8 tháng kể từ ngày đi vào hoạt động (tháng 5/2022).
Theo đánh giá của chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, với tình hình hiện nay, khi tính thanh khoản BĐS đang xuống thấp, cùng với đó là khó khăn chung về kinh tế thì việc hàng loạt công ty BĐS gặp khó khăn, dẫn đến giải thể là điều hiển nhiên.
Ông Quang nhận định: "Tỷ lệ doanh nghiệp BĐS giải thể tăng gần 20% so với 2 tháng đầu năm 2022 theo tôi là còn ít và sẽ còn tăng nữa trong thời gian tới, khi thị trường BĐS mất thanh khoản như hiện nay".
Phân tích thêm về các vấn đề mà các doanh nghiệp đang mắc phải, ông Quang cho biết, các công ty lớn chủ yếu vướng khó khăn về dòng tiền. Còn công ty nhỏ thì gặp khó khăn về sản phẩm. Riêng sàn môi giới BĐS sẽ là nơi gặp khó khăn nhiều nhất do không còn giao dịch ổn định như trước.
Theo quan sát của vị chuyên gia này, thì từ đầu năm tới nay, hầu hết 90-95% công ty BĐS cũng đã tiến hành tái cơ cấu nhân sự và sa thải khoảng 30-50% số lượng nhân viên để đủ sức duy trì hoạt động.
Quảng Trị: Nhà đầu tư chưa “mặn mà” với dự án nhà ở xã hội
Tổng nhu cầu vốn để phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Quảng Trị đến năm 2030 là 13,5 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, nên đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư không “mặn mà” với lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, định hướng đến năm 2045 vừa được UBND tỉnh Quảng Trị phê duyệt, xác định mục tiêu ưu tiên là phát triển nhà ở có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng thụ hưởng chính sách.
Theo đó, nhà ở xã hội đến năm 2025, mục tiêu 894,82 đến 1.114,82 nghìn m2 với 14.854 đến 19.414 căn. Dự kiến đến năm 2030, nhà ở xã hội tiếp tục được ưu tiên với 1,686 đến 2,184 triệu m2, với 23.020 đến 29.580 căn.
Có thể nói, đến thời điểm hiện tại, tỉnh Quảng Trị đã ban hành các chủ trương, chính sách khá cụ thể về việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Song trên thực tế, do còn gặp nhiều vướng mắc từ nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan mà các dự án phát triển nhà ở xã hội đang còn cầm chừng, cân nhắc, chưa có động thái tích cực về đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Cụ thể, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58, Luật Đất đai năm 2013 thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong thực tế triển khai thực hiện, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Theo báo cáo của các doanh nghiệp, để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1-2 năm.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến hiện nay, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang quy định song song hai chính sách về đất xây dựng nhà ở xã hội là: Giao đất không thu tiền sử dụng đất và miễn, giảm tiền sử dụng đất. Hơn nữa, đối với tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, không thu tiền sử dụng đất (trong đó có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội) theo phương thức này, thì không phát sinh thủ tục tính tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, tổ chức được giao đất bị hạn chế về quyền: Không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, chủ đầu tư sau khi hoàn thành dự án xây dựng nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền, sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc không được bán nhà ở. Với phương án của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mà không được cho thuê mua hay bán sản phẩm. Điều này sẽ hạn chế tiếp cận để sở hữu nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu.
Ngoài ra, hiện nay một số dự án xây dựng nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn hỗn hợp gồm một phần vốn ngân sách và phần còn lại vốn huy động của các tổ chức, cá nhân nhưng chưa được quy định rõ ràng về việc lựa chọn chủ đầu tư sử dụng loại nguồn vốn hỗn hợp này trong Luật Nhà ở hiện hành, dẫn tới ách tắc trong triển khai thực hiện, làm giảm hiệu quả thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhất là tại các địa phương có nguồn ngân sách tương đối nhiều có thể dành một phần ngân sách ra để đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Cùng với những khó khăn chung về phát triển dự án nhà ở xã hội như đã nêu trên, tại địa bàn Quảng Trị có một nguyên nhân khách quan khác làm chậm tiến trình phát triển nhà ở xã hội là nhu cầu thực tế từ thị trường nhà ở xã hội.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Hải, Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Trị lý giải: Về vấn đề nhà ở xã hội, tại các khu đô thị, do người lao động tại các khu công nghiệp ở tỉnh Quảng Trị có nguồn lao động còn hạn chế, điều đáng quan tâm là tại các khu công nghiệp lớn như Khu công nghiệp Nam Đông Hà (thành phố Đông Hà) hay Khu công nghiệp Quán Ngang (huyện Gio Linh), phần lớn người lao động là người của địa phương, có nhà riêng gần, chỉ đi về nên nhu cầu ở nhà xã hội chưa phải là vấn đề quan tâm…
Hiện nay, tại Quảng Trị duy nhất có Dự án nhà ở xã hội Happy Home nằm trong Dự án khu đô thị thương mại - dịch vụ Nam Đông Hà hiện đang trong quá trình thi công, do Tập đoàn Vingroup đầu tư. Trong đó, khu vực 1 có diện tích 9,17ha với 314 nhà liền kề, 1 biệt thự đơn lập và 14 biệt thự song lập, 1 trung tâm thương mại; khu vực 2 có diện tích khoảng 2,48ha xây dựng 186 nhà liền kề, 1 trung tâm thương mại; khu vực 3 xây dựng 142 căn nhà ở xã hội.
Quảng Trị là một trong những tỉnh còn khó khăn, tỷ lệ đô thị hóa, hay sự phát triển của các khu kinh tế, khu công nghiệp còn hạn chế. Do vậy, khi phát triển xây dựng nhà ở xã hội, ngoài những quy chế, quy định chung thì cần có các chính sách, giải pháp mang tính đặc thù riêng, với mục tiêu hướng đến sự bảo đảm tính phù hợp và tính khả thi cao.
| Nghị quyết 33 mở ra nhiều cơ hội về dòng tiền doanh nghiệp BĐS vì tách bạch rõ ràng, chủ đầu tư nào có kế hoạch trả nợ, chưa bao giờ bị vướng vào nợ xấu thì doanh nghiệp đó phải được ưu tiên được giãn nợ gốc, ưu tiên giảm lãi vay, ( Ảnh: Long Hải) |
Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ là bao lâu?
Theo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, để được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất phải lập và nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện (Bộ phận Một cửa).
Về thành phần hồ sơ, được quy định tại Điểm a, b, c, đ và Điểm g Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, bao gồm:
"a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tở về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị tri, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế".
Về thời gian thực hiện hồ sơ, căn cứ Điều 33 Quy chế Phối hợp thực hiện tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh được ban hành kèm theo Quyết định số 05/2023/QĐ-UBND ngày 1/3/2023 của UBND tỉnh Trà Vinh quy định:
"Cơ chế phối hợp để giải quyết thủ tục đăng ký; cấp Giấy chứng nhận lần đầu:
1. Thành phần hồ sơ: Thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
Tổng thời gian thực hiện là 30 ngày".