Bất động sản mới nhất: Dòng tiền từ các kênh đều ‘trục trặc’, nhiều doanh nghiệp rút lui; quy định sở hữu riêng, chung trong chung cư

Lãi suất đã hạ, doanh nghiệp vẫn kêu khó về vốn

Theo khảo sát của Vnrea, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án BĐS hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.

Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi, nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua các sản phẩm BĐS trong bối cảnh điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường BĐS gần như bị ngưng trệ, gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS, từ đầu năm đến nay, cả nước chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm 50% so với cùng kỳ năm trước; 23 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm hơn 70%; 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60% và tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%. Khoảng 88.000 doanh nghiệp BĐS đã rút lui khỏi thị trường, tăng gần 23%, trong khi số doanh nghiệp mới thành lập lại giảm 50% so với cùng kỳ.

Có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến thực tế "ảm đạm" nêu trên, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là "khát" vốn. Ghi nhận cho thấy, cơn "khát" vốn của thị trường BĐS đã kéo dài hơn một năm qua, do hầu hết kênh dẫn vốn đều bị ùn tắc.

Về vấn đề này, ông TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Vnrea cho hay, các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với nhiều khó khăn như: Dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai.

Thiệt hại nhất là những dự án đang giải phóng mặt bằng, đang chờ duyệt tiền đất, đang xây dựng dở dang…

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền, nên thanh khoản thị trường giảm sút. Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch trên thị trường gần như đều bị ngưng trệ...

Thực tế, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi các doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường.

Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng...

Theo các chuyên gia BĐS, để doanh nghiệp BĐS có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để; đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính và nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích thêm, theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường BĐS thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn.

Còn đại diện các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS kiến nghị các bộ, ngành, địa phương có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Bởi một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan.

Ngoài ra, trong ngắn hạn, các ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản, tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân...

Hòa Bình tìm chủ cho dự án khu đô thị hơn 5.500 tỷ đồng

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hòa Bình vừa phát đi thông báo tìm nhà đầu tư cho dự án khu đô thị thương mại và nhà ở Sông Bùi tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Theo đó, khu đô thị có diện tích 60,3ha đất tại thị trấn Lương Sơn, xã Tân Vinh, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn. Trong đó, diện tích đất ở là 29,3ha; đất thương mại dịch vụ là 2,1ha; đất y tế 0,2 ha, đất giáo dục là 1,4ha... Quy mô dân số của khu đô thị khoảng 6.716 người.

Hiện trạng khu đất là đất trồng lúa; đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất bằng chưa sử dụng; đất ở tại nông thôn; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối; đất giao thông.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án gồm 1.679 căn nhà ở thương mại với 816 căn biệt thự đơn lập, biệt thự song lập và 863 căn liền kề.

Tổng vốn đầu tư của dự án là 5.507 tỷ đồng, trong đó, chi phí thực hiện dự án là 5.233 tỷ đồng, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư là 284 triệu đồng.

Tiến độ thực hiện dự án là 5 năm kể từ ngày chấp thuận nhà đầu tư, trong đó có 12 tháng thực hiện thủ tục pháp lý, 48 tháng đầu tư hạng mục công trình và hoàn thành xây dựng.

Nhà đầu tư muốn đăng ký thực hiện dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư, còn lại vốn vay hợp pháp khác. Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký dự án về Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hòa Bình trước ngày 5/10.

Nam Định sắp đấu giá hơn 200 lô đất

Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Nam Định sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 96 lô đất cho nhân dân làm nhà ở là tài sản của UBND TP Nam Định.

Theo đó, 96 lô đất đấu giá ở Khu đất dịch vụ và đất ở thuộc dự án Văn hóa Trần, phường Lộc Vượng, TP Nam Định. Diện tích các lô đất đấu giá từ 37m2 đến 138m2. Giá khởi điểm từ hơn 22,9 triệu đồng đến 30,6 triệu đồng/m2, tương đương từ hơn 850 triệu đồng đến gần 4 tỷ đồng/lô.

Buổi đấu giá dự kiến được tổ chức vào sáng 16/9, tại Hội trường Thống Nhất, UBND TP Nam Định.

Tại huyện Giao Thủy, 29 lô đất tại khu dân cư tập trung xóm Trà Lũ, xã Giao An cũng sẽ được Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Nam Định tổ chức đấu giá vào sáng 22/9. Diện tích các lô đất đấu giá dao động 79-111m2. Giá khởi điểm là 12,8-14,4 triệu đồng/m2, tương đương 1 tỷ đồng đến 1,6 tỷ đồng/lô.

Cũng trong ngày 22/9, 38 lô đất tại khu dân cư tập trung xóm Sơn Lâm Thọ, xã Hoành Sơn, huyện Giao Thủy cũng sẽ được Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Nam Định tổ chức đấu giá. Diện tích các lô đất đấu giá là 87,8-133,3 m2. Giá khởi điểm là 11,2-12 triệu đồng/m2. Buổi đấu giá sẽ diễn ra tại UBND xã Hoành Sơn.

Tại huyện Nam Trực, sáng 24/9, đơn vị đấu giá trên cũng sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 49 lô đất cho nhân dân làm nhà ở. Các lô đất đấu giá tại Khu dân cư tập trung phía nam trụ sở UBND xã Nam Dương, huyện Nam Trực. Diện tích 49 lô đất đấu giá là 100-154m2. Giá khởi điểm dao động 13,2-26 triệu đồng/m2, tương đương hơn 1,3 tỷ đồng đến hơn 4 tỷ đồng/lô.

Người tham gia đấu giá đất phải nộp một khoản tiền đặt trước tương đương khoảng 20% giá trị từng lô đất trong hai ngày 20/9 và 21/9 tới. Buổi đấu giá diễn ra tại Hội trường UBND xã Nam Dương.

Theo đơn vị tổ chức đấu giá, tất cả lô đất đấu giá trên đều tổ chức theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp 1 vòng đối với từng thửa đất tại cuộc đấu giá, theo phương thức trả giá lên.

Một số quy định về sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư

Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư.

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.