| Bất động sản mới nhất: Giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ gồm biệt thự, nhà liền kề và đất nền trong quý I/2023 có xu hướng giảm so với quý trước. (Ảnh: Thanh Sơn) |
Giao dịch giảm mạnh
Thông tin về nhà ở và thị trường BĐS quý I năm nay trong họp báo chiều 24/4, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn cần tiếp tục được tháo gỡ trong thời gian tới. Nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.
Trong quý I năm nay, 106.401 giao dịch thành công (đạt 65,06% so với quý IV/2022). Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Tuy nhiên, lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 272,72% so với quý cuối năm ngoái.
Tổng hợp số liệu từ sở xây dựng các địa phương có báo cáo, Bộ này cho biết, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 39.133 giao dịch thành công. Đất nền có 67.268 giao dịch thành công.
Giá nhà ở và một số loại BĐS trong quý I có nhiều biến động. Đáng chú ý, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ gồm biệt thự, nhà liền kề và đất nền trong quý I này có xu hướng giảm so với quý trước.
Bộ Xây dựng cho biết, mức độ biến động giảm giá bình quân của một số dự án tại 2 thành phố lớn.
Cụ thể, tại Hà Nội, biến động giá nhà ở riêng lẻ ở: khu đô thị Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) giảm khoảng 7,1% (xuống mức 159,5 triệu đồng/m2); Khai Sơn City (quận Long Biên) giảm khoảng 8,1% (xuống mức 167,2 triệu đồng/m2); An Khang Villa (quận Hà Đông) giảm khoảng 8,9% (xuống mức 122,9 triệu đồng/m2); Lan Viên Villa (huyện Gia Lâm) giảm khoảng 7,3% (xuống mức 80,4 triệu đồng/m2); Khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức) giảm khoảng 6,9% (xuống mức 90,1 triệu đồng/m2).
Biến động giá đất nền dự án tại Hà Nội như: khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) giảm khoảng 7,1% (xuống mức 106,6 triệu đồng/m2), The Phoenix Garden (huyện Đan Phượng) giảm khoảng 7,3% (xuống mức 47,8 triệu đồng/m2), khu nhà ở Minh Đức (huyện Mê Linh) giảm khoảng 10,1% (xuống mức 25,1 triệu đồng/m2).
Tại TPHCM, biến động giá nhà ở riêng lẻ trong dự án trong quý I như: Jamona City (quận 7) giảm khoảng 7,1% (xuống mức 134,9 triệu đồng/m2); Hưng Thái (quận 7) giảm khoảng 8,6% (xuống mức 196,4 triệu đồng/m2); Dragon Village (quận 9) giảm khoảng 7,5% (xuống mức 57,2 triệu đồng/m2); The Manhattan (quận 9) giảm khoảng 7,6% (xuống mức 76,8 triệu đồng/m2); Gia Hòa (quận 9) giảm khoảng 9,1% (xuống mức 105,9 triệu đồng/m2).
Biến động giá đất nền dự án trong quý như: dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) giảm khoảng 7,2% (xuống mức 124,6 triệu đồng/m2), khu dân cư Kiến Á (quận 9) giảm khoảng 7,2% (xuống mức 69 triệu đồng/m2), khu dân cư Phú Nhuận - Phước Long B (quận 9) giảm khoảng 7,8% (xuống mức 69,7 triệu đồng/m2), Gia Long Riverside Nhà Bè (huyện Nhà Bè) giảm khoảng 6,8% (xuống mức 57,1 triệu đồng/m2), Bình Mỹ Garden (huyện Củ Chi) giảm khoảng 8,1% (xuống mức 22,6 triệu đồng/m2).
Bộ đánh giá, phân khúc BĐS biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương hầu như có xu hướng giảm giá và ít có giao dịch do giá cao trước đó. Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác.
Nhà đầu tư "bắt đáy"
Khảo sát lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc cho thấy, tâm lý khách hàng không còn hào hứng như trước do diễn biến và thông tin trên thị trường, họ đang có tâm lý chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn. Một số khách hàng có tâm lý chờ thêm thời gian để bắt đáy BĐS, tuy nhiên, đây là giai đoạn “lửa thử vàng” của BĐS.
Còn theo báo cáo thị trường BĐS quý I năm nay của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, thị trường vẫn có diễn biến trầm lắng. Những chính sách thắt chặt tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cũng như vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, khiến các thành viên của thị trường rơi vào trạng thái chờ đợi.
Đáng chú ý, do khó khăn kéo dài nhiều tháng, không ít chủ đầu tư đã hoãn lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Doanh nghiệp thì chờ đợi tín hiệu từ thị trường, nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc...
Chia sẻ về giá bán các phân khúc BĐS trong hội thảo bàn về câu chuyện gỡ vướng, thúc đẩy tăng trưởng mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam - cho biết, hiện nay, giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, biệt thự... Thậm chí, có nhiều dự án ở TPHCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Song, mức thanh khoản vẫn rất thấp.
Theo ông Thắng, hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường tạo đáy và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể, nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua BĐS do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao.
Chia sẻ thêm về nguyên nhân khiến giá BĐS ngày càng leo thang, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết, vẫn có trường hợp chủ đầu tư dùng "thủ thuật", làm giá. Tuy nhiên, với cơ chế như hiện nay, chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn khi thời gian chờ cấp phép, thủ tục thực hiện dự án mất nhiều thời gian.
Ngoài ra, theo ông Hiệp, chi phí đầu vào quyết định sản phẩm là giá đất, nhưng hiện nay giá đất đang theo xu hướng sát với thị trường, tức ngày càng cao. Các cơ quan soạn thảo luật cần xem xét vấn đề này vì giá đất Việt Nam đang tiến tới cao nhất khu vực.
Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao, có thời điểm như năm 2020-2021, giá thép tăng tới 40%. Do đó, giá BĐS buộc phải tăng lên theo. Đây là những yếu tố cần xem xét khi nói về giá BĐS.
Chung cư có tầm giá nào được quan tâm nhất?
Thời điểm hiện tại, chung cư dưới tầm giá 3 tỷ đồng đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM nhờ lợi thế về dòng tiền và khả năng đáp ứng tài chính.
Batdongsan.com.vn nhận định, trong quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt, nhất là chung cư cao cấp. Do đó, chung cư nhỏ, giá vừa túi tiền đang thu hút sự quan tâm nhiều hơn nhờ lợi thế về dòng tiền và khả năng đáp ứng tài chính.
Trong đó, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng đang nhận được sự quan tâm nhiều nhất; chung cư khoảng giá 3 - 6 tỷ đồng và trên 6 tỷ đồng thì mức độ quan tâm giảm 16 - 20% so với quý IV/2022.
| Căn hộ với tầm giá dưới 3 tỷ đồng là sản phẩm chủ đạo được người mua nhà quan tâm nhiều nhất. (Nguồn: VNN) |
Trước đó, Batdongsan.com.vn cũng nhận định, trong những tháng đầu tiên của năm 2023, mức độ quan tâm đến nhà chung cư Hà Nội tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với cùng kỳ năm trước. Tiếp sau là phân khúc dưới 35 triệu đồng/m2 và phân khúc 35 - 55 triệu đồng/m2.
Tại TP HCM, căn hộ với tầm giá dưới 3 tỷ đồng là sản phẩm chủ đạo được người mua nhà quan tâm nhiều nhất. Trong khi đó, loại hình giá từ 30 - 35 triệu đồng thu hút được sự quan tâm ở các thị trường vùng ven.
Minh chứng là hơn 48% nhu cầu mua tập trung vào các dự án có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, tăng 4% so với lượt tìm mua ở Quý IV/2022 trước đó. Với các căn hộ có giá từ 3 - 6 tỷ đồng/căn, lượt tìm mua chiếm khoảng 34%, giảm 3% so với quý trước và các căn giá trên 6 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 18% nhu cầu mua của thị trường.
Savills Việt Nam chỉ ra, trong quý I/2023, dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền đang chiếm ưu thế về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Theo đó, tỷ lệ căn hộ bình dân chiếm 67% thị phần, căn hộ trung cấp chiếm 27% và loại hình cao cấp chỉ chiếm 6%. Các dự án căn hộ có thanh khoản tích cực, tỷ lệ tiêu thụ tốt thời gian qua phần lớn đều rơi vào ngưỡng giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn.
Giữa lúc thị trường khó khăn và tâm lý mua nhà của khách hàng kém thì những dự án nổi bật ở tầm giá dưới 3 tỷ đồng/căn vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, tỷ lệ khách hàng xuống tiền thanh toán nhanh hơn so với các phân khúc khác.
Khảo sát thực tế từ số liệu từ các sàn môi giới BĐS cũng cho thấy, mặc dù giá chung cư trên cả nước có dấu hiệu giảm từ nửa cuối năm 2022 nhưng nhìn chung, mặt bằng giá vẫn rất cao so với thu nhập trung bình của hộ gia đình Việt Nam.
Giá nhà ở xã hội tăng quá cao
Theo Zing, căn hộ tại dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) trước năm 2018 có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, nay giá trên thị trường thứ cấp đã lên tới 23-27 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội IEC Residences Tứ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội) có giá 16-17 triệu đồng/m2 vào thời điểm năm 2021, hiện tại giá đã lên tới 24-27 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác như nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) có giá 14 triệu đồng/m2 vào năm 2016. Tuy nhiên, mức giá đã bị đẩy lên thành 30 triệu đồng/m2 sau 7 năm. Dự án khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có giá khởi điểm chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2 vào năm 2016 nhưng nay giá đã tăng lên mức 31 triệu đồng/m2.
Lý giải về việc giá nhà ở xã hội ngày càng tăng cao, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính.
Đầu tiên là về vấn đề pháp lý. Thời gian phê duyệt cấp phép dự án kéo dài đã làm gia tăng các khoản chi phí khác, bao gồm lãi vay, chi phí vận hành, chi phí cơ hội… Tất cả các hạng mục trên đã làm độn giá bán của sản phẩm.
“Tiếp theo là vấn đề nguồn vốn. Trong đó bao gồm việc lãi suất ngân hàng tăng mạnh, các kênh huy động vốn khác cũng trở nên đắt đỏ…”, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ.
Cuối cùng là do chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá đất cùng chi phí nhân công và nguyên vật liệu (sắt, thép, cát, xi măng…) đều đã tăng mạnh trong thời gian qua.
ông Võ Hồng Thắng cho biết: “Bên cạnh đó, chúng ta vẫn chưa có nhiều cơ chế chính sách hỗ trợ, hướng dẫn áp dụng các gói vay ưu đãi cho nhà đầu tư khi tham gia phát triển nhà ở xã hội. Điều này khiến giá của phân khúc này khó giảm nhiệt”.
Đánh giá về biến động giá của nhà ở xã hội trong tương lai, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhận định mức giá sẽ khó có chiều hướng giảm.
Điều này xuất phát từ việc phân khúc này vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay từ 8,7%/năm (3 năm) vẫn đang ở mức cao đối với các chủ đầu tư.