| Bất động sản công nghiệp là “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường trong thời gian gần đây. (Nguồn: reatimes) |
BĐS công nghiệp có tiềm năng bứt phá
Là “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường thời gian gần đây, BĐS công nghiệp có nhiều dư địa và cơ hội phát triển cả trong ngắn, trung và dài hạn. Tuy nhiên, để BĐS công nghiệp bứt phá và phát triển bền vững cần phải giải quyết một số lực cản đã và đang tồn tại.
Hiện nay, Việt Nam đã và đang trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Đà tăng nguồn vốn FDI từ các tập đoàn nước ngoài gấp nhiều lần trong thập niên qua là minh chứng rõ nét nhất, tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
Cụ thể, theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs), tính đến hết quý I/2023, tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85% - dẫn đầu cả nước. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.
Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy KCN tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017-2022).
Tuy nhiên, sự phát triển của BĐS công nghiệp cũng còn nhiều “lực cản", khâu giải phóng mặt bằng còn chậm gây "nút thắt" ở nhiều dự án, các KCN còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp...
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trung bình các năm gần đây, vốn FDI vào các KCN, khu kinh tế chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước, riêng với lĩnh vực chế biến, chế tạo thì tỷ lệ này có thể lên đến 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế (KKT), KCN tại Việt Nam đạt khoảng 340 tỷ USD.
Báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ.
Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ.
Theo VARs, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có. Cụ thể, thông tin quy hoạch KCN đồng bộ cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.
Thứ hai, yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng BĐS cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh, hạ tầng, cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư, đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.
Thứ ba, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý. Các địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các KCN phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.
Cũng theo VARs, trên thực tế, các doanh nghiệp đến từ các thị trường phát triển có yêu cầu rất cao về hệ sinh thái xung quanh KCN và những yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Nhu cầu này đòi hỏi các KCN không chỉ cần có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển các dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình của họ mà còn hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.
Đầu tư 2 dự án khu đô thị với tổng số vốn gần 1.900 tỷ đồng
UBND tỉnh Tiền Giang vừa chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như phê duyệt danh mục đầu tư của dự án Khu đô thị Nguyễn Trọng Hợp và dự án Đường và khu dân cư 2 bên đường Vành đai phía Đông - đoạn 1 tại xã Long Hưng, thị xã Gò Công.
Theo đó, UBND tỉnh Tiền Giang vừa ban hành Quyết định số 864/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời phê duyệt danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu dự án Khu đô thị Nguyễn Trọng Hợp.
Dự án được thực hiện tại phường 4, thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang với mục tiêu nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân khu vực trên địa bàn.
Về quy mô, Khu đô thị Nguyễn Trọng Hợp được đầu tư các hạng mục công trình: nhà ở khu nhà phố thương mại (shophouse), nhà ở liền kề, nhà ở tái định cư, nhà ở biệt thư, nhà ở xã hội, khối thương mại dịch vụ, công trình giáo dục, công trình nhà văn hóa, cây xanh mặt nước, cảnh quan và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đầu tư xây dựng đồng bộ.
Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 22,7ha, phục vụ cho quy mô dân số khoảng 4.000 người. Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (chưa bao gồm tiền sử dụng đất) hơn 2.073 tỷ đồng. Tiến độ đầu tư thực hiện dự án trong giai đoạn 2023-2026.
Bên cạnh đó, UBND tỉnh Tiền Giang cũng đã ban hành Quyết định số 901/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời phê duyệt danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu dự án Đường và khu dân cư 2 bên đường Vành đai phía Đông - đoạn 1.
Dự án tại xã Long Hưng, thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang. Dự án có chiều dài 1.524m, lộ giới 22m (mặt đường 12m, lề đường mỗi bên 5m) và hai dãy phố hai bên đường với chiều sâu mỗi dãy phố dài 20m, phía sau các dãy nhà đều có hẻm kỹ thuật rộng 2m.
Dự án có tổng số 347 căn nhà ở thương mại, biệt thự. Trong đó, nhà ở liên kế thương mại là 310 căn, phục vụ cho 1.240 người; nhà ở biệt thự 37 căn, phục vụ cho 148 người.
Cùng với đó là nhà ở liên kề tái định cư gồm 26 lô, phục vụ cho 104 người (trong trường hợp phát sinh sẽ chuyển đổi thêm nền đất thương mại thành nền tái định cư) và khu đất dành bố trí nhà ở xã hội có diện tích khoảng 11.392m2.
Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (chưa bao gồm tiền sử dụng đất) là 818 tỷ đồng. Dự án có tiến độ đầu tư thực hiện trong giai đoạn 2023-2025.
Kiến nghị bố trí tái định cư dự án cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu
Ngày 5/6, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết đã có văn bản báo cáo Chính phủ và các bộ, ngành Trung ương về việc bố trí tái định cư cho người dân nhường đất phục vụ Dự án cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu vào Khu tái định cư Lộc An-Bình Sơn. Đây là khu tái định cư phục vụ sân bay Long Thành.
| Nhiều ngôi nhà đã và đang được xây dựng tại Khu tái định cư Lộc An-Bình Sơn. (Nguồn: TTXVN) |
Khu tái định cư Lộc An-Bình Sơn diện tích hơn 280ha, hiện có trên 7.000 lô đất tái định cư, trong đó, hơn 4.860 lô sử dụng để tái định cư cho người dân nhường đất xây dựng sân bay Long Thành và gần 350 lô được sử dụng cho hai tuyến giao thông kết nối trực tiếp với sân bay (tuyến T1 và tuyến T2).
Số lô đất còn lại (hơn 1.800 lô), Đồng Nai kiến nghị cơ quan Trung ương chấp thuận cho tỉnh được sử dụng để bố trí tái định cư cho các hộ nhường đất xây dựng cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu.
Chủ đầu tư cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu sẽ có trách nhiệm hoàn trả kinh phí đầu tư số lô tái định cư nói trên cho ngân sách theo quy định.
Ông Nguyễn Hồng Quế, Phó Giám đốc phụ trách Ban Quản lý Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư tỉnh Đồng Nai (Ban Quản lý dự án bồi thường) cho biết, Ban Quản lý dự án được giao thực hiện giải phóng mặt bằng Dự án cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu đoạn qua địa bàn Đồng Nai với chiều dài hơn 34km.
Để thực hiện dự án, tỉnh phải thu hồi đất của gần 4.000 hộ tại 11 phường, xã trên địa bàn thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành, trong đó có hơn 1.500 hộ cần bố trí tái định cư.
Quan điểm của Đồng Nai trong bố trí tái định cư là theo nguyện vọng của người dân. Vừa qua, thành phố Biên Hòa đã trao thông báo thu hồi đất, đồng thời giải thích những vấn đề liên quan đến cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu cho người dân.
Nhiều người vùng dự án mong muốn sau khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bố trí vào Khu tái định cư Lộc An-Bình Sơn.
Theo ông Nguyễn Hồng Quế, để xây dựng cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Đồng Nai dự kiến xây dựng 4 khu tái định cư với tổng diện tích khoảng 140 ha.
Song đến nay, ba khu tái định cư đang vướng mắc về nguồn gốc đất đai (phần lớn đang là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ) nên phải chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong ngắn hạn chưa thể xây dựng.
Đầu năm 2023, tỉnh khởi công Khu tái định cư Long Đức (huyện Long Thành) với diện tích 30ha.
Đến nay, Khu tái định cư Long Đức vẫn "bất động" vì chưa giải phóng được mặt bằng, trong khi đó, dự kiến tháng 6 này, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu sẽ khởi công.
Bổ sung hướng dẫn về cấp sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm
Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành Thông tư 02/2023/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
Theo đó, Thông tư 02 đã thay đổi cách thể hiện nội dung phần ký và ghi số vào sổ cấp Giấy chứng nhận như sau:
Đối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp thì ghi chữ "CH", tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận, gồm 5 chữ số và được ghi tiếp theo số thứ tự giấy chứng nhận đã cấp theo Thông tư 17/2009/TTBTNMT.
Đối với giấy chứng nhận do Văn phòng Đăng ký đất đai thì ghi chữ “VP”, tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận gồm 5 chữ số được lập theo từng đơn vị hành chính cấp xã và được ghi tiếp theo hệ thống số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp do UBND cấp huyện cấp.
Đối với giấy chứng nhận do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp thì ghi chữ “CN”, tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận gồm 5 chữ số được lập theo từng đơn vị hành chính cấp xã và được ghi tiếp theo hệ thống số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp do UBND cấp huyện cấp.
Về sửa đổi quy định xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp khi đăng ký biến động đất đai hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m và r khoản 1 và các điểm a, c, d, đ, e, g, h và i khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được thực hiện theo quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP).
Đối với trường hợp quy định tại điểm n khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sau đó chuyển hồ sơ cho cơ quan quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP) để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.
Thông tư cũng bổ sung hướng dẫn về cấp sổ đỏ với đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 9a Thông tư 24/2014/TTBTNMT về hồ sơ địa chính.
Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận được áp dụng cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng (bao gồm diện tích thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm).
Thông tư nêu rõ quy định về hồ sơ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận, hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp giấy chứng nhận.