Bất động sản mới nhất: Hàng tồn tăng vọt 29%, sẽ còn giảm sâu, khi nào ‘bắt đáy’? Nhiều doanh nghiệp vi phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hàng tồn kho tăng mạnh

Tính đến ngày 30/9, tổng giá trị hàng tồn kho ròng của 7 doanh nghiệp BĐS lớn gồm Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã: VPI), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG), Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (mã: PDR), đạt mức 241.179 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong các doanh nghiệp này, Novaland là đơn vị có hàng tồn kho lớn nhất ở mức 129.636 tỷ đồng, chiếm tới 54% tổng giá trị. Mặc dù là đơn vị BĐS có vốn hóa lớn nhất thị trường nhưng Vinhomes chỉ nắm giữ 54.628 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 71% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp tăng mạnh tích trữ hàng tồn kho là Khang Điền với 12.729 tỷ đồng giá trị, tăng 86% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu xem xét riêng lẻ con số tuyệt đối hàng tồn kho rất khó đánh giá được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Ví dụ như giá trị khoản mục này của Vinhomes tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản duy trì ở mức thấp, chỉ chiếm 16% tổng tài sản vào thời điểm cuối quý III/2022. Điều này cho thấy phần nào áp lực giải phóng hàng tồn kho của doanh nghiệp này không cao.

Các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho so với tổng tài sản ở mức cao có thể kể đến như Khang Điền (59%), Phát Đạt (52%), Novaland (50%).

Trong giai đoạn từ năm 2015-2022, sự thay đổi trong chiến lược tích trữ hàng tồn kho cũng có sự khác biệt giữa các doanh nghiệp. Trong khi "ông lớn" Vinhomes giảm tỷ trọng hàng tồn kho trong so với tổng tài sản từ mức 24% xuống 16% thì Novaland tăng mạnh từ con số 27% lên 55%.

Điều này cũng tương đồng với chiến lược phát triển của Novaland. Từ năm 2015, doanh nghiệp này chuyển hướng từ phát triển các dự án nhà ở sang kết hợp nhà ở với các điểm nghỉ dưỡng khách sạn vui chơi giải trí. Chính vì vậy, hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh.

Nếu chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao là chưa đủ mà cần xem xét chi tiết cấu thành hàng tồn kho.

Đối với doanh nghiệp BĐS, hàng tồn kho được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục gồm tồn kho hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và tồn kho chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng,... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

"Hàng hóa" được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được. "Chi phí sản phẩm dở dang" được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Như vậy, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho phần lớn là hàng hóa sẵn sàng để bán sẽ ít rủi ro hơn các doanh nghiệp có chi phí sản phẩm dở dang cao.

Ngoài ra, ngành BĐS cũng chia ra nhiều mảng riêng biệt. Ví dụ với Becamex dù tỷ trọng hàng tồn kho lớn nhưng vẫn là điểm tích cực. Do nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn tích cực cùng với kỳ vọng giá thuê trung bình tăng 10-20% so với cùng kỳ/năm sẽ đem lại triển vọng tăng trưởng về doanh thu trong tương lai khi bán được hàng.

Kỳ vọng vốn lại chảy vào BĐS từ năm 2023

Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường năm 2018 là khoảng 200.000 sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm, nhưng năm 2020 và 2021 giảm xuống 60.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, 2 quý đầu năm nay chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm, được xem là sản phẩm chính của thị trường. Trong khi đó, sản phẩm không chính thống là đất nền được tung vào thị trường cao hơn gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây chính là nguyên nhân mà các ngân hàng buộc phải tạm dừng vốn đổ vào BĐS.

Theo Hiệp hội này, các phân khúc nhà ở giá rẻ nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh. So với năm 2021, hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, còn so với năm 2019 thì tăng 50%. Cá biệt, với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu đồng/m2 nay không còn tìm thấy trên thị trường.

Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Giá nhà tăng lên và không phù hợp với thị trường nên khả năng hấp thụ của thị trường thấp. Nhiều dự án khuyến mại từ 15-35% sản phẩm để tăng hấp thụ.

Nhận định về thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam, bày tỏ hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường BĐS, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kênh đầu tư này đang trầm lắng mà không "đóng băng". Ông đánh giá tín hiệu tích cực từ sự điều chỉnh của Nhà nước. Chính bởi vậy, chỉ đầu năm 2023, thị trường còn khó khăn nhưng đến nửa sau, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi.

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường BĐS sẽ nhanh chóng sôi động trở lại.

Nhà đầu tư kiệt sức vì "gồng lãi"

Theo Tienphong, nhiều nhà đầu tư đang kiệt sức vì "gồng lãi" ngân hàng do sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng xu hướng giảm giá, chiết khấu sản phẩm vẫn tiếp diễn thời gian tới.

Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào BĐS, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua BĐS, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá BĐS quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Không chỉ nhà đầu tư, những thách thức của thị trường cũng đang đẩy doanh nghiệp BĐS vào thế khó khi dòng vốn từ ngân hàng co hẹp, lãi suất tăng cao. Thậm chí, sau thời gian dài chịu tác động từ nhiều trở ngại, cộng với thanh khoản gần như “bốc hơi”, nhiều doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ.

Do đó, thị trường ngày càng xuất hiện doanh nghiệp địa ốc tung ra chiết khấu tới 40-50% giá sản phẩm, thậm chí có mức ưu đãi “khủng” nếu khách hàng thanh toán ngay.

Nhận xét về việc này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dù thị trường BĐS chiết khấu đến 50% thì người dân bình thường cũng khó mà mua được.

Bởi lẽ, thị trường vẫn phải giảm nữa, vì chỉ khi các nhà đầu tư quen với hưởng lãi lớn lúc thị trường “sốt nóng” biết chấp nhận lỗ lúc thị trường hạ nhiệt, để tiền nhà và đất vừa túi tiền của người mua thì thị trường mới về đúng giá trị thật.

Trong khi đó, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, thời điểm hiện tại, giá chưa phải “đáy” dù đã có giảm. Và nếu thị trường có hỗ trợ sớm thì đến cuối quý I/2023 thị trường mới bắt đầu phục hồi, nhưng việc này hiện không khả quan.

Đáng chú ý, ông Quang đưa ra khuyến nghị, 3 nguyên tắc khi xuống tiền với nhà đầu tư thời điểm hiện tại: Thứ nhất là đầu tư các loại BĐS có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm; Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt; Thứ ba, phải săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật.

Còn ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cũng đưa ra dự báo, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng vào cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì nhận định, đầu tư BĐS vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại BĐS có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty BĐS trong giai đoạn tiếp theo.

Nhiều doanh nghiệp vi phạm trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất

UBND Thành phố Hồ Chí Minh vừa có báo cáo kết quả thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn từ năm 2011 - 2021.

Theo đó, tổng số vị trí đất đai, diện tích đất đã được thanh tra là 28 vị trí với tổng diện tích là 5.949.956,80m2. Tổng số cuộc thanh tra đã thực hiện: 8 cuộc.

Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh, các vi phạm pháp luật chủ yếu phát hiện qua thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa trong giai đoạn năm 2011 - 2021 chủ yếu là vi phạm của doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án.

Cụ thể, doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng hoặc hợp tác góp vốn bằng tài sản là công trình trên đất, sau đó chuyển quyền được thuê đất của Nhà nước và quyền được phát triển dự án, quyền thuê đất của Nhà nước cho các đối tác hoặc pháp nhân mới để toàn quyền thực hiện phát triển dự án.

Việc doanh nghiệp Nhà nước thực hiện góp vốn tham gia liên doanh, liên kết, hoặc thành lập công ty liên doanh, liên kết (gọi tắt là pháp nhân mới) để triển khai các dự án kinh doanh BĐS thực chất là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư nhưng không thông qua thủ tục đấu thầu chọn nhà đầu tư, hoặc đấu giá bán tài sản (dự án đầu tư).

Hoạt động này đã biến tướng bằng các kiểu hợp đồng như hợp đồng góp vốn bằng lợi thế quyền thuê đất, lợi thế mặt bằng... nhưng bản chất vẫn là góp vốn quyền thuê đất.

Có trường hợp doanh nghiệp Nhà nước đã sử dụng Hợp đồng hợp tác để cập nhật thông tin biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó giao cho đối tác toàn quyền triển khai, thực hiện dự án, khai thác, kinh doanh dự án mà chưa được chủ sở hữu và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Khi hợp tác đầu tư, doanh nghiệp Nhà nước không thẩm định lợi thế quyền thuê đất, lợi thế mặt bằng làm cơ sở góp vốn; giao toàn quyền cho đối tác khai khác dự án và phân chia lợi nhuận cố định mà không cử nhân sự tham gia, hoặc cử nhân sự không có đủ năng lực chuyên môn tham gia Ban điều phối dự án.

Doanh nghiệp Nhà nước đã sử dụng đất thuê của Nhà nước không đúng mục đích giao, thuê, sử dụng đất đai, mặt bằng không phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh chính của đơn vị, không đúng phương án cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Qua đó, Thành phố đề xuất một số giải pháp như: Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất công, kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, vi phạm quy định về quản lý, sử dụng vốn, tài sản công; xử lý và thu hồi ngay đối với các dự án đầu tư chậm tiến độ, kém hiệu quả, các dự án có sai phạm trong đấu thầu, đấu giá.

Đồng thời, tăng cường kiểm tra việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa đảm bảo sử dụng đúng mục đích tại phương án sử dụng được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp, kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng sai mục đích.

Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng và áp dụng hệ thống quản lý đất đai điện tử.