| Giới chuyên gia nhận định, phải đến quý II hoặc quý III/2024 thì thị trường bất động sản mới có thể “đảo chiều”. (Ảnh: Quỳnh Danh) |
BĐS kỳ vọng “đảo chiều” vào cuối năm 2023
Kết thúc năm 2022, thị trường BĐS được nhận định là duy trì giai đoạn khó khăn kéo dài với nhiều thách thức phải đối mặt như nguồn vốn hạn hẹp, giá bán đã tăng quá cao và biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó.
Cùng đó, những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp BĐS cũng làm ảnh hưởng lớn nhà đầu tư, khách hàng khiến tất cả các đối tượng tham gia thị trường này đều gặp khó khăn.
Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo, thị trường vẫn có yếu tố để kỳ vọng vào sự “đảo chiều”, sớm nhất là cuối năm 2023 để trở lại đường đua và duy trì tốc độ.
Ông Trần Kim Chung - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận xét, thị trường BĐS là một trong 4 thị trường trọng tâm được Thủ tướng chỉ đạo trong thời gian gần đây. Năm 2023, thị trường BĐS sẽ “sang trang” mới khi nhiều Luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai.
Trong số này, Luật Đất đai sửa đổi đặc biệt quan trọng. Theo đó, thị trường đất đai đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường với những yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".
Cùng đó, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện vẫn rất lớn. Ông Trần Kim Chung dẫn chứng, thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hoá phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.
Đồng quan điểm về việc thị trường BĐS vẫn có nhiều yếu tố “trợ lực” quan trọng, tác động đến khả năng phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thời điểm “đảo chiều” có thể sẽ rơi vào quý cuối của năm 2023.
Dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008-2012, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, nếu nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21% thì đó chính là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc. BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010-2012.
Chỉ khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang.
Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng thì thị trường BĐS mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%. Giá bán BĐS điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.
Nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu “đảo chiều” và có bước phục hồi là phải mất khoảng 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên yếu tố chỉ số lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hoặc quý III/2024 thì BĐS mới có thể “đảo chiều”, chuyên gia này phân tích.
Nhìn chung, các chuyên gia đều chung nhận định, 2023 vẫn là năm khó khăn của thị trường nhưng sẽ không kéo dài và vẫn có giải pháp để kéo lại sức bật. Các diễn biến tiếp theo đều phụ thuộc vào chính sách dòng vốn và quản lý của Nhà nước.
Căn hộ chung cư đi ngược làn sóng cắt lỗ
Thị trường BĐS đang có nhiều biến động. Không ít doanh nghiệp lĩnh vực này lao đao do thanh khoản giảm mạnh.
Nguyên nhân được cho là nhà đầu tư lúc này sẽ thắt chặt dòng tiền, thận trọng trong việc đầu tư, đầu cơ, thậm chí là nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường do đánh mất niềm tin. Thực tế, chỉ có những người có nhu cầu mua thực, ở thực ở lại với thị trường để tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ, phục vụ đúng mục đích.
Trái ngược với phân khúc BĐS có tính đầu cơ cao như đất nền, hay "sốt giá" như nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị, căn hộ chung cư đang là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự tăng giá của sản phẩm này đang vượt xa tài chính của nhiều người có nhu cầu thực.
Báo cáo thị trường quý III vừa qua của Savills cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân tại TP Hà Nội đã đạt mức 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Đáng chú ý, so với quý I/2019, sau 15 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%.
Còn hiện nay, tại thị trường Hà Nội, số lượng dự án chung cư mới, đang mở bán khan hiếm và tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp, cao cấp. Điều này trái ngược với số đông nhu cầu người mua ở thực.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường BĐS dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ. Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá.
Bởi, thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.
"Hiện nay, giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế", ông Hiệp dẫn chứng
Và theo ông, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2 đã thấy vô cùng khó chứ đừng nói đến nhà ở giá 20 triệu đồng/m2, trừ trường hợp nhà ở xã hội với điều kiện không có thang máy cùng các dịch vụ khác hạn chế.
Đồng quan điểm trên, không ít chuyên gia nhận định hiện nay, phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó xảy ra tình trạng giảm giá. Nếu có, chỉ là những dự án đang được hét giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới thì mới phải giảm giá.
Phân khúc nào sẽ giảm giá?
Theo VNDirect, thị trường căn hộ tại cả Hà Nội và TP.HCM sẽ có lượng tiêu thụ cùng giá bán giảm trong năm 2023.
Cụ thể tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tương đối ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90%, giảm 13,5% so với cùng kỳ. Giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới được cho là vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ đạt 80%, giảm 10% so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn chưa khởi sắc trong năm 2023.
Đối với thị trường nhà đất để ở, tại Hà Nội, nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023.
Bên cạnh đó, VNDirect đánh giá, Hưng Yên sẽ là tâm điểm trong thị trường nhà đất giữa các tỉnh lân cận Hà Nội. Giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tại khu vực này có thể tiếp tục tăng nhanh hơn so với Hà Nội trong năm 2023.
| Thị trường BĐS trong năm 2023 sẽ tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá trị sử dụng và có giá trị khai thác về dòng tiền. (Ảnh: BXD) |
Tại TP.HCM, nguồn cung mới nhà đất xây sẵn tiếp tục khan hiếm trong năm 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành. Giá sơ cấp nhà đất để có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2, khoảng 165-188 triệu đồng/m2, trong năm 2023-2024.
Nguyên nhân của đà giảm giá này là do tâm lý người mua nhà thận trọng hơn đối với các dự án có “vị trí vàng” sau khi nhiều chủ đầu tư BĐS lớn bị bắt giữ.
Thị trường nhà ở xây sẵn tại các vùng lân cận TP.HCM cũng được dự báo sẽ giảm sức hút trong năm 2023 do những sai phạm của cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS.
Theo ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi, chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung, giá rẻ, từ 3 tỷ đồng đến 12 tỷ đồng, vẫn sẽ có thanh khoản tốt trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng những BĐS cho thuê phục vụ ở thực hoặc những nơi gần khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu thuê nhà của người lao động, công nhân cũng sẽ có tính thanh khoản cao.
“Thị trường BĐS trong năm 2023 sẽ tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá trị sử dụng và có giá trị khai thác về dòng tiền. Phân khúc sẽ ‘lên ngôi’ trong năm sau là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội”, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch của Phú Hưng Property, nhận định.
Chuyển đất ao làm quán bán hàng có được không?
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Khoản 1 Điều 52 và Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai quy định:
"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;".
Căn cứ quy định pháp luật, cá nhân có nhu cầu chuyển đất ao làm quán bán hàng có thể liên hệ với cơ quan tài nguyên và môi trường của địa phương để được giải quyết theo thẩm quyền và theo quy định của pháp luật.