| Các chuyên gia e ngại, nếu năm 2022 lạm phát cao có thể sẽ khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường bất động sản là thanh khoản thấp. (Nguồn: Vietnam+) |
Chuyên gia cảnh báo loạt dấu hiệu bất ổn của thị trường BĐS
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu "bất ổn", đáng quan ngại của thị trường BĐS do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản.
Dấu hiệu bất ổn thứ nhất, theo HoREA, đó là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Thứ hai là tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, trong đó lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.
Đại diện HoREA cho biết, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TPHCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%); trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.
Dấu hiệu bất ổn thứ ba, theo HoREA, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở" trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại "sổ hồng" nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại "sổ hồng" gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.
Dấu hiệu thứ 4 được HoREA dẫn chứng để nhận định về sự bất ổn, đó là giao dịch BĐS trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS giảm 79% trong quý II năm nay.
Trước thực tế nêu trên, HoREA đã đưa ra nhiều giải pháp, trong đó có kiến nghị nỗ lực thực hiện mục tiêu "đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất".
HoREA cũng đã kiến nghị cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
Lộ diện điểm yếu thanh khoản
Trong bối cảnh lạm phát dù thấp hay cao, các chuyên gia cảnh báo, dòng tiền của nhà đầu tư cần cẩn trọng với hai yếu tố: không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao; không lướt sóng và đầu tư ngắn hạn.
Sau khi trải qua 2 năm dịch bệnh, thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, chỉ mới đi qua nửa đầu năm, không ít các vấn đề nảy sinh cùng với tác động của chính sách đã khiến sự hồi phục của thị trường có phần chững lại.
Các chuyên gia e ngại, nếu năm 2022 lạm phát cao có thể sẽ khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường BĐS là thanh khoản thấp.
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), nhận xét, ngay từ đầu năm 2022, thị trường đã được tạo động lực bởi các thông tin tích cực như việc Chính phủ phê duyệt gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng với quyết tâm kích thích kinh tế tăng trưởng trở lại, cùng các chính sách kích thích đầu tư công, đầu tư hạ tầng, kể cả phát triển nhà ở xã hội-một phân khúc đang yếu nhiều năm nay.
Cùng đó là hàng loạt quy định mới được ban hành nhằm chấn chỉnh, lành mạnh hoá thị trường. Hoạt động tại các dự án đều có tín hiệu sôi động ngay từ đầu năm, tạo không khí phấn khởi trên toàn thị trường.
Tuy nhiên, gần đây thị trường và doanh nghiệp BĐS cũng đang gặp phải rất nhiều vấn đề và thách thức.
Điển hình là việc dự án ở hầu hết các tỉnh, thành phố đều khó khăn, vướng mắc, chậm phê duyệt... dẫn đến nguồn cung khan hiếm khiến giá BĐS tăng cao.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp đã “lách luật” với những vi phạm khiến thị trường cổ phiếu, trái phiếu chao đảo. Nhiều ngân hàng cũng phải dừng, xem xét lại và hạn chế cho vay vào lĩnh vực BĐS... Cùng đó, e ngại về lạm phát cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Từ đầu năm đến nay, chỉ tính trong lĩnh vực xây dựng, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 30% và được dự báo tiếp tục tăng thời gian tới. Cùng đó, giá nhiên liệu tăng cũng kéo theo giá hàng hóa leo thang.
Thực tế này cho thấy lạm phát làm hao mòn lợi nhuận thu được từ các khoản tiết kiệm cho dù đó là tiền mặt hoặc tiết kiệm có lãi suất cố định như trái phiếu.
Những khoản này là lợi ích thu được từ việc đầu tư vào tài sản hoặc cổ phiếu có tỷ suất sinh lợi cao, nhưng cũng đi kèm rủi ro cao. Bởi vậy, đầu tư vào tài sản như BĐS là kênh đầu tư truyền thống hấp dẫn vẫn được nhiều người lựa chọn.
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, lạm phát cao có thể khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường địa ốc là thanh khoản thấp. Đa số nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã “ôm hàng” từ đầu năm 2021 đến nay và đang rơi vào tình trạng “no hàng” do trữ nhiều quá nhưng thanh khoản khó do giá vẫn “neo” ở mức cao.
Bởi vậy, các giao dịch trên thị trường từ giữa năm 2021 đến nay diễn ra chậm dù giá đã tăng thêm từ 20-25% ở khu vực thành phố, trên 30% ở khu vực vùng ven; thậm chí tăng trên 50% ở địa bàn tỉnh lẻ.
Xét về tổng thể, khi vật giá leo thang và lạm phát tăng cao, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản; trong đó BĐS có thể được chọn là kênh trú ẩn chống trượt giá. Các ngành sản xuất kinh doanh có biên lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 15-18% trên vốn đầu tư sẽ gặp khó khăn khi giá sản xuất đầu vào tăng nhanh nhưng giá thành không thể bù lạm phát.
Khi đó, một kịch bản xấu có thể xảy ra là chính các doanh nghiệp này cũng phải chọn cách đẩy tiền vào việc giữ tài sản hơn là sản xuất. Nếu các nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng thì sẽ chưa vội bán BĐS trong 6-12 tháng tới. Bởi bán xong lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao.
Chỉ có những người sử dụng đòn bẩy tài chính không còn dòng tiền đủ gánh chi phí trả ngân hàng thì mới phải bán “xả hàng” khi lạm phát tăng cao. Còn bên nắm giữ tài sản vẫn sẽ đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Lúc đó, thị trường BĐS vẫn thiết lập mặt bằng mới.
Các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành. Bởi vậy, theo ông Kiên, thời gian tới vẫn tiếp tục nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản ì ạch.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, không phải cứ lạm phát, bỏ tiền vào BĐS là có thể thu được lợi. Trong bối cảnh lạm phát dù thấp hay cao, các chuyên gia cảnh báo, dòng tiền của nhà đầu tư cần cẩn trọng với hai yếu tố: không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao; không lướt sóng và đầu tư ngắn hạn.
Tiến sỹ Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá BĐS tăng lên, nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có.
Đồng thời, nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ, cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ.
Móng Cái đình chỉ hoạt động 13 sàn BĐS
Ngày 17/7, UBND thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh cho biết, đơn vị ra quyết định tạm dừng hoạt động đối với 13 văn phòng giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố.
Nguyên nhân là các văn phòng này chưa phối hợp với đoàn làm việc liên ngành của UBND thành phố trong công việc, vi phạm khoản 4, điều 67, luật kinh doanh BĐS năm 2014.
| Chính quyền TP. Móng Cái giao lực lượng nắm bắt tình hình an ninh, trật tự trên địa bàn; kiểm tra điều kiện cư trú của công dân đang làm việc các tại văn phòng giao dịch BĐS. (Nguồn: Zing) |
Ngoài ra, thành phố giao các đơn vị có liên quan thiết lập hồ sơ vi phạm hành chính đối với các đơn vị treo biển quảng cáo không đúng quy định ngay trong tháng 7 này.
Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và xử lý các trường hợp quảng cáo sai quy định, nhất là quảng cáo kinh doanh BĐS, bao gồm cả hình thức quảng cáo trên Internet.
Chính quyền TP. Móng Cái cũng giao lực lượng nắm bắt tình hình an ninh, trật tự trên địa bàn; kiểm tra điều kiện cư trú của công dân đang làm việc các tại văn phòng giao dịch BĐS.
Trước đó, qua thông tin báo chí về tình trạng các sàn BĐS lợi dụng tỉnh Quảng Ninh sắp khánh thành cao tốc Vân Đồn - Móng Cái để “đánh sóng” gây bất ổn thị trường tại địa phương.
Sau khi nhận phản ánh, thành phố vào cuộc lập đoàn liên ngành tổng kiểm tra các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn. Qua đó đã phát hiện hàng loạt các vi phạm.
Động thổ dự án Khu đô thị, du lịch sinh thái Đảo Ngọc - Hải Dương
Sáng 18/7, Tập đoàn Nam Cường tổ chức Lễ động thổ dự án Khu đô thị, du lịch sinh thái Đảo Ngọc, thành phố Hải Dương (Hải Dương).
Dự án nằm trong phân khu B, Khu thương mại - du lịch - văn hóa và đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương.
Theo quy hoạch, Khu đô thị, du lịch sinh thái Đảo Ngọc - Hải Dương có diện tích hơn 50,2ha, được thiết kế theo hướng gắn với sinh thái văn hóa, phát triển bền vững, đồng bộ, gắn kết hài hòa với không gian kiến trúc và cảnh quan tổng thể xung quanh, bảo đảm sự an toàn, hiện đại, tạo nên khu vực sống, du lịch xanh thân thiện, tràn đầy năng lượng.
Ngôn ngữ thiết kế của dự án Khu đô thị, du lịch sinh thái Đảo Ngọc - Hải Dương là luôn coi trọng các giá trị tự nhiên sẵn có, tận dụng tối đa các đặc điểm thiên nhiên độc đáo của khu vực.
Với đặc điểm sinh thái đặc biệt, dự án là nơi phù hợp để sinh sống, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội của địa phương, nâng cao chất lượng sống của người dân.
Chính thức đầu tư vào Hải Dương từ năm 2002, Tập đoàn Nam Cường bắt đầu chuyển hướng sang đầu tư BĐS với sự kiện khởi công dự án khu đô thị phía Đông và khu đô thị phía Tây thành phố Hải Dương.
Đây là cột mốc quan trọng đánh dấu những đóng góp đầu tiên của Tập đoàn Nam Cường trong phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế - xã hội tại Hải Dương.
Trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư đã cơ bản hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn bộ các dự án đã triển khai. Tuy nhiên, do có sự điều chỉnh cục bộ quy hoạch nên đến nay một phần của dự án là Khu đô thị, du lịch sinh thái Đảo Ngọc thuộc khu đô thị phía Tây thành phố Hải Dương tiếp tục triển khai.