| Bất động sản mới nhất: Nguồn cung mới thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể. (Nguồn: Báo XD) |
Lượng tiêu thụ cải thiện, đà phục hồi còn yếu
Báo cáo ngành BĐS nhà ở mới đây của VNDIRECT cho biết, tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà cũng như các doanh nghiệp phát triển BĐS, cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng và hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp.
Theo CBRE, số căn hộ tiêu thụ tại Thành phố Hồ Chí Minh nửa đầu 2023 giảm 78% so với cùng kỳ (svck) và giảm 69% so với nửa cuối 2022 còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% svck và giảm 2% so với nửa cuối 2022 (khoảng 4.100 căn). Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 chỉ ở mức 59% (-11 điểm % svck/-133 điểm % so với nửa cuối 2022). Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh giảm đáng kể, vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%.
Giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ 2018 (giảm 4,8% svck) trong quý II/2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4-6% svck trong khi phân khúc khác ghi nhận mức tăng 2-4% svck trong quý II/2023. Giá thứ cấp của BĐS liền thổ đi ngang so với quý trước trong quý II/2023.
Nguồn cung mới thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể (-52% svck/-41% so với nửa cuối 2022 còn 3.900 căn - thấp nhất trong 5 năm) và lượng tiêu thụ cũng sụt giảm (-63% svck/- 27% so với nửa cuối 2022 còn 4.000 căn) trong nửa đầu 2023. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 ghi nhận duy trì ở mức cao 109% (+22 điểm % so với nửa cuối 2022).
Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả phân khúc trong quý II/2023, ngoại trừ phần khúc trung cấp (+10% so với quý trước/ tăng 15% svck). Trong khi giá thứ cấp trung bình cho cả BĐS liền thổ và căn hộ đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước.
Các chuyên gia của VNDIRECT nhận định, những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp BĐS chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại, qua đó, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, các chuyên gia của VNDIRECT nhận thấy, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.
Về triển vọng thị trường BĐS nhà ở, các chuyên gia của VNDIRECT cho rằng, thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, các chuyên gia của VNDIRECT nhận định thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.
Biệt thự hàng chục tỷ đồng được rao bán rầm rộ
Theo quan niệm của dân gian, tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch) thường được coi là tháng không may mắn để thực hiện công việc quan trọng, trong đó có cả việc mua nhà hay đầu tư BĐS. Tuy nhiên, hoạt động rao bán BĐS trong tháng Ngâu này vẫn diễn ra rầm rộ, rất nhiều trong số đó là biệt thự, liền kề giá trị tới hàng chục tỷ đồng.
Khảo sát trên một kênh mua bán BĐS cho thấy, hàng chục căn biệt thự tại khu đô thị Ciputra Hà Nội đang được rao bán với giá dao động từ 44-96 tỷ đồng, tùy vào diện tích và vị trí. Đáng chú ý nhất là căn biệt thự đơn lập có diện tích 600m2, có mặt tiền hơn 80m… được rao bán với giá 210 tỷ đồng.
Tương tự, một căn biệt thự khác ở khu đô thị Ciputra có diện tích 300m2, mặt tiền 12m, có nội thất cao cấp nhập từ châu Âu về đang được rao bán với giá 96 tỷ đồng, tương đương gần 300 triệu đồng/m2. Hay căn biệt thự diện tích đất 240m2, xây dựng 97m2, cao 3 tầng có sân vườn bao quanh, hai mặt tiền thoáng đãng, đường trước nhà rộng đỗ được nhiều ô tô… được rao bán với giá 72 tỷ đồng.
Theo khảo sát, nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án khu đô thị phía tây Hà Nội cũng được rao bán ồ ạt, cắt lỗ sâu.
Đơn cử, một căn nhà liền kề tại khu đô thị Nam An Khánh Sudico có diện tích 279m2, đã xây thô 3,5 tầng và hoàn thiện mặt ngoài… được rao bán cắt lỗ với giá 14 tỷ đồng, tương đương 50 triệu đồng/m2.
Thời điểm cuối năm ngoái, căn liền kề trên được rao bán với giá 17-18 tỷ đồng. Ngoài ra, mức giá trung bình của các sản phẩm BĐS khu đô thị này đang dao động từ 80-120 triệu đồng/m2.
Còn theo khảo sát tại khu vực phía Đông Hà Nội, không ít biệt thự có giá hơn 10 tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng cũng đang được rao bán cắt lỗ.
Đáng chú ý như, thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, liền kề tại dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 (Văn Giang, Hưng Yên) xuất hiện nhiều trên thị trường nhà đất. Các sản phẩm BĐS này được rao bán với giá cắt lỗ 15-30% so với giá trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Thực tế, trong báo cáo thị trường của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS thời gian qua cho thấy, do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý I và quý II của thị trường biệt thự, liền kề gần như đóng băng. Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch.
Đáng chú ý, tại một số dự án đã chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay BĐS, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vượt khả năng chi trả buộc phải cắt lỗ khi chương trình ưu đãi lãi suất hết hạn.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội - cho biết, có nhiều lý do để chủ nhà liền kề, biệt thự phải rao bán, hoặc bán cắt lỗ ở thời điểm hiện nay. Trong đó, nguyên nhân đáng chú ý là nhiều nhà đầu tư muốn rút vốn, chuyển hướng đầu tư. Nguyên nhân khác là nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tới khi không kiểm soát được phải rao bán ồ ạt.
Ban hành quy định quản lý, sử dụng quỹ biệt thự tại Đà Lạt
UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành Quyết định số 53/2023/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng quỹ biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Lạt.
Theo phân loại của UBND tỉnh Lâm Đồng, tại thành phố Đà Lạt có 166 biệt thự được phân thành ba nhóm, gồm: Biệt thự nhóm một là biệt thự có giá trị điển hình về nghệ thuật kiến trúc, cảnh quan và có giá trị lịch sử, văn hóa (3 nhà biệt thự); biệt thự nhóm hai là biệt thự không thuộc biệt thự nhóm một nhưng có giá trị nghệ thuật kiến trúc, cảnh quan, lịch sử, văn hóa (gồm 69 nhà biệt thự); biệt thự nhóm ba là biệt thự không thuộc biệt thự nhóm một và biệt thự nhóm hai (gồm 94 nhà biệt thự).
Trong 166 biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước hiện đã có 30 biệt thự bị tháo dỡ, 25 biệt thự được cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, xây dựng xen cấy công trình để đáp ứng nhu cầu sử dụng của cơ quan được giao biệt thự hoặc cá nhân, doanh nghiệp thuê biệt thự.
Quyết định ban hành quy định quản lý, sử dụng quỹ biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn gồm 16 Điều, 3 Chương gồm quy định chung, quy định cụ thể và tổ chức thực hiện.
UBND tỉnh giao Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc rà soát, điều chỉnh, xác định danh mục nhà biệt thự theo quy định; hướng dẫn việc triển khai thực hiện quy định này để các tổ chức, cá nhân biết và thực hiện.
Đồng thời, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan có liên quan thực hiện công bố công khai danh mục nhà biệt thự đã được phân loại và thường xuyên kiểm tra, đôn đốc việc triển khai thực hiện quy định này.
UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư và UBND thành phố Đà Lạt, Trung tâm Quản lý nhà thành phố Đà Lạt tùy theo chức năng, nhiệm vụ có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, đơn vị liên quan hướng dẫn việc thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thực hiện thanh tra, kiểm tra công tác quản lý đất đai của nhà biệt thự theo quy định.
| Dinh Tỉnh trưởng không còn tên trong biệt thự nhóm 1. (Nguồn: BXD) |
Cùng với đó, rà soát quỹ biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước để xây dựng hồ sơ khoa học tham mưu, đề xuất UBND tỉnh công nhận di tích đối với biệt thự có giá trị tiêu biểu về lịch sử - văn hóa, kiến trúc nghệ thuật; nghiên cứu, đề xuất việc bố trí kinh phí quản lý, bảo trì, cải tạo, xây dựng lại nhà biệt thự theo quy định.
Thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ thực hiện đầu tư vào nhà biệt thự; tham mưu thu hồi chủ trương đầu tư, chấm dứt hoạt động đầu tư, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đầu tư...
Những lưu ý cho người mua chung cư lần đầu
Mua bán căn hộ chung cư là giao dịch có giá trị lớn, việc tìm chung cư để đảm bảo yêu cầu về an toàn, tiện ích và tài chính là bài toán nan giải đối với nhiều gia đình trẻ. Nếu không có kinh nghiệm, kiến thức có thể dẫn đến tình trạng mua chung cư không đủ pháp lý, khủng hoảng tài chính...
Cân nhắc tài chính
Nên mua chung cư khi có bao nhiêu tiền vẫn là đề tài được dư luận quan tâm do nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất cao. Việc tài chính chưa đủ 100% để mua nhà hầu như ai cũng mắc phải, nhưng hiện nay, nhiều ngân hàng sẵn sàng cho vay tới 70% giá trị căn hộ.
Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, việc mua nhà chỉ nên diễn ra khi tình hình tài chính khả quan. Số tiền vay càng lớn cũng đồng nghĩa với việc các nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi cũng sẽ càng cao. Vì thế, người mua cũng nên cân nhắc đến một tỉ lệ vay phù hợp.
Kiểm tra pháp lý dự án
Mua chung cư cần bỏ ra số tiền tương đối lớn, vợ chồng trẻ thường không mạnh về tài chính nên phải kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý để tránh bị lừa đảo, tiền mất tật mang.
Hiện nay, trên thị trường BĐS đã xuất hiện nhiều trường hợp các dự án căn hộ, liền kề mặc dù người dân đã vào ở được hàng chục năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ, không ký được hợp đồng mua bán... Những trường hợp này sẽ để lại rủi ro rất lớn về pháp lý và quyền lợi đối với người mua nhà.
Ngoài ra, có không ít trường hợp khách hàng đã đặt cọc, đóng 50-70% tiền mua nhà nhưng dự án chậm tiến độ, đến hạn vẫn chưa bàn giao được cho khách.
Chọn chủ đầu tư uy tín
Một kinh nghiệm mua chung cư nữa không thể bỏ qua đó là chủ đầu tư có uy tín, đáng tin cậy hay không. Vì chủ đầu tư, cũng như nhà thầu, đơn vị thi công sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý, chất lượng nhà ở, tiến độ thi công của toàn bộ dự án.
Xem xét tiện ích nội, ngoại khu
Điểm để mọi người lựa chọn sống trong chung cư là được sử dụng những tiện ích ngoại khu đi kèm như công viên, hồ bơi, khu mua sắm…
Vì thế, bạn nên ưu tiên lựa chọn chung cư đáp ứng được những điều kiện này. Nếu với mức tài chính không cho phép thì mới suy xét đến những chung cư chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở, không có tiện ích ngoại khu.
Hệ thống an ninh chung cư
Hệ thống an ninh là một trong những kinh nghiệm mua chung cư được nhiều người chia sẻ nhất. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, tính mạng và chất lượng cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình.
Bạn cần quan sát xem hệ thống phòng cháy chữa cháy của chung cư có đảm bảo không, có được xem xét bảo trì thường xuyên hay không. Đơn vị quản lý, đội ngũ bảo vệ có theo dõi, vận hành chung cư nghiêm ngặt hay không. Đặc biệt là có phản ứng nhanh để xử lý kịp thời các tình huống khẩn cấp không.
Mức phí quản lý và chi phí đi kèm
Chi phí quản lý và chi phí đi kèm như phí đổ rác, phí gửi xe, phí giữ vệ sinh chung… xem có thỏa đáng với chất lượng, có phù hợp với mặt bằng chung so với các chung cư cùng tầm giá cùng khu vực hay không.