| Bất động sản mới nhất: Bộ Xây dựng nêu 2 phương án về phát triển chung cư mini. (Nguồn: Tuổi trẻ) |
Lấy ý kiến về phát triển chung cư mini
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gửi Chính phủ. Tại báo cáo này, Bộ Xây dựng nêu 2 phương án về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của hộ gia đình, cá nhân (còn gọi là chung cư mini).
Ở phương án 1, Bộ Xây dựng đề nghị các vấn đề:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định. Khi xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Việc bán, cho thuê mua căn hộ quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định. Khi xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, quản lý về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.
Thứ ba, việc quản lý, vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Thứ tư, UBND các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
Thứ năm, Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Phương án 2
Về phương án 2, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh lý quy định:
Thứ nhất, trừ trường hợp quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của luật này xây dựng nhà ở có từ 22 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu quy định của luật này và các điều kiện.
Đó là, nhà ở phải có phần diện tích sử dụng riêng của căn hộ, phần diện tích sử dụng chung của nhà ở và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung;
Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư;
Nhà ở phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm định phòng cháy, chữa cháy theo quy định đối với nhà chung cư.
Thứ hai, nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này không được bán, cho thuê mua căn hộ.
Thứ ba, trường hợp xây dựng nhà ở có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 35 của Luật này và phải lập dự án để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật.
Thứ tư, việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Thứ năm, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện về đường giao thông cho xe chữa cháy tại nơi có nhà ở để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng nhà ở quy định tại Điều này. UBND các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này khi cá nhân cho thuê căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ".
Bộ Xây dựng chọn phương án 1
Bộ Xây dựng nêu quan điểm chọn phương án 1. Bởi khi thực hiện theo phương án 1 sẽ hạn chế việc hộ gia đình, cá nhân phát triển nhà ở nhiều tầng thiết kế nhiều căn hộ ở không tuân thủ giấy phép xây dựng, không đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn, đặc biệt là quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy như đã xảy ra trong thời gian vừa qua.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng nhận thấy đối với nhà ở riêng lẻ (không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở) pháp luật đã có quy định điều kiện cụ thể về quản lý đầu tư xây dựng cũng như quản lý an toàn phòng cháy, chữa cháy.
Đồng thời, theo Bộ Xây dựng, trong dự thảo Luật cũng đã đề xuất không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Do đó, không cần thiết đặt ra yêu cầu phân định phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng...
Ngoài ra Bộ Xây dựng cũng đề nghị việc quản lý vận hành loại hình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ để cho thuê cũng được quản lý theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Nguồn cung nhà liền thổ mới ít, giá vẫn neo ở mức cao
Thông tin thị trường nhà ở Hà Nội mới đây của JLL Việt Nam cho thấy, trong quý III, thị trường nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề, nhà phố) Hà Nội tiếp tục kéo dài trạng thái "ngủ đông", với đa số dự án đang tạm khóa bảng hàng, xây dựng lại bảng giá và chính sách.
Các chủ đầu tư đều đang rất thận trọng, ưu tiên tập trung cho thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là các hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước.
Tương tự, theo Savills Việt Nam, thị trường nhà ở tại Hà Nội trong quý III diễn ra khá trầm lắng với lượng giao dịch thấp, cùng sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc đưa ra nguồn cung mới.
Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, chênh lệch cung - cầu vẫn là thách thức hiện hữu. Tuy nhiên thị trường xuất hiện những yếu tố tích cực được kỳ vọng sẽ dần thúc đẩy sự phục hồi trong tương lai.
Theo đơn vị này, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý tiếp tục giảm 47% theo quý và 65% theo năm, xuống 1.891 căn hộ hạng B. Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới hạng A và C trong quý vừa qua.
Nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Trong đó, hạng B chiếm tới 92% nguồn cung. Số lượng căn hộ bán được tiếp tục giảm 16% theo quý và 42% theo năm, đạt mức 2.100 căn.
Đối với nguồn cung phân khúc biệt thự, liền kề, thị trường không ghi nhận thêm dự án mới, chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu tại Thanh Trì. Nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% theo quý và 94% theo năm. Số lượng căn đã bán trong quý III giảm 5% theo quý và 66% theo năm xuống còn 101 căn.
Hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp của tất cả loại hình sản phẩm đều tăng. Giá sơ cấp căn hộ đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp căn hộ tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019.
Tương tự, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý, lên 103 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề đồng thời tăng 9% theo quý, lên 190 triệu đồng/m2, giá shophouse đồng thời ghi nhận mức tăng 6% theo quý.
Nguồn cung sơ cấp mới hạn chế giúp thị trường thứ cấp được ưa chuộng hơn. Tại thị trường căn hộ, giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm. Trong khi đó, giá thứ cấp trung bình sản phẩm thấp tầng đạt 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý, tuy nhiên vẫn thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.
Biệt thự ven biển, condotel cắt lỗ sâu
Theo đánh giá của giới chuyên gia, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường BĐS hiện tại đã và đang có những chuyển biến tích cực. Nhiều phân khúc BĐS đã rục rịch có giao dịch trở lại.
| Trong tháng 8/2023, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với cùng kỳ (Nguồn: cafef.vn) |
Tuy nhiên, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn trong tình trạng ảm đạm. Theo khảo sát của phóng viên báo Dân trí, thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, căn hộ khách sạn (condotel) tại một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Quảng Ninh... vẫn diễn ra dày đặc trên các trang rao bán nhà đất.
Ngoài những căn biệt thự giá "khủng", nhiều căn condotel ở một số dự án BĐS nghỉ dưỡng được rao bán cắt lỗ rầm rộ.
Đơn cử, tại khách sạn nghỉ dưỡng FLC Grand Hotel Hạ Long (Quảng Ninh), nhiều căn condotel được rao cắt lỗ 500-600 triệu đồng. Cụ thể, một căn condotel tầng 19 của khách sạn trên có giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư là 1,47 tỷ đồng, nhưng giờ chủ sở hữu bán giá cắt lỗ là 950 triệu đồng. Tương tự, một căn condotel khác có giá cắt lỗ 1,1 tỷ đồng, trong khi đó hợp đồng mua bán là 1,7 tỷ đồng…
Theo DKRA, trong tháng 8 vừa qua, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch trong tháng tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Đáng chú ý, sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, chỉ có 17 căn tiêu thụ mới trong tháng 8, tương đương 14% so với cùng kỳ năm 2022. Giá bán sơ cấp của phân khúc condotel không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí vốn hiện nay vẫn khá cao. Cụ thể, ở miền Nam, giá bán dao động 55,5-81,7 triệu đồng/m2, trong khi đó ở miền Bắc giá nằm trong khoảng 35,5-44,2 triệu đồng/m2.
Hết thời 'sốt đất', Quảng Trị lên phương án chia nhỏ lô, hạ giá bán
Theo Vietnamnet, sau cơn sốt đất, nhiều phiên đấu giá không có người mua vì giá sàn cao, diện tích lô đất rộng. Tỉnh Quảng Trị đang lên phương án chia nhỏ lô, hạ giá bán để "tăng nhiệt" thị trường BĐS.
Đầu năm 2022, tại một số địa phương trên địa bàn tỉnh Quảng Trị như huyện Cam Lộ, thị trấn Lao Bảo (huyện Hướng Hoá), huyện Triệu Phong và TP Đông Hà xảy ra tình trạng sốt đất “điên đảo”.
Cơn sốt đất đi qua, khoảng từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS ở Quảng Trị bắt đầu rơi vào trầm lắng. Theo quan sát, không chỉ việc mua bán đất giữa người dân bị gián đoạn mà các phiên đấu giá do chính quyền tổ chức cũng bị rơi vào đình trệ do vắng người tham gia.
Tình trạng này khiến 9 tháng đầu năm 2023, Quảng Trị mới thu được 194 tỷ đồng từ đấu giá đất, chỉ đạt 24% mục tiêu.
Một trong những nguyên nhân khiến việc đấu giá đất ở địa phương hiện nay gặp khó khăn, không có người mua là do giá sàn cao, diện tích lô đất đưa ra đấu giá rộng.
Ông Hà Sỹ Đồng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị cho biết, địa phương đang lên kế hoạch, thay đổi phương án để tăng nguồn thu từ đấu giá đất.
Theo ông Đồng, tác động của các yếu tố địa chính trị trên thế giới, hậu đại dịch Covid-19 khiến nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, điều đó kéo theo sự ế ẩm của thị trường BĐS.
“Trước việc các lô đất có diện tích lớn, giá sàn cao không hấp dẫn nhà đầu tư, UBND tỉnh Quảng Trị đã chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, cùng các ngành chức năng nghiên cứu phương án giảm diện tích lô đất, hạ giá sàn để tăng sức mua.
Căn cứ vào các qui định pháp luật và tham mưu của các sở ngành, UBND tỉnh sẽ xây dựng các phương án mới nhằm thu hút chủ đầu tư tham gia đấu giá, tăng nguồn thu cho địa phương”, ông Đồng chia sẻ.