| Hiện tại, thị trường bất động sản ở nhiều nơi từng "sốt nóng" đang chững lại, nhu cầu quan tâm tới BĐS giảm và giao dịch trầm lắng. (Ảnh: AN) |
Lo ngại vỡ bong bóng
Những biến động về giá cả và mức độ quan tâm vào BĐS, cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Những điều này góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao, nhưng thanh khoản lại ngược lại.
Tuy nhiên, hiện tại, thị trường BĐS ở nhiều nơi từng "sốt nóng" đang chững lại, nhu cầu quan tâm tới BĐS giảm và giao dịch trầm lắng. Do đó, thị trường đã có hiện tượng một số nhà đầu tư không chuyên và dùng đòn bẩy tài chính rao bán "cắt lỗ" một số BĐS nhỏ, không có lợi thế về hạ tầng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sắp tới sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Trong khi những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay, lãi suất vay mua BĐS tăng cao.
Thậm chí, một số chuyên gia BĐS còn lo ngại rằng, đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh, kéo theo giá BĐS cũng giảm mạnh, gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế.
"Thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều.
Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng ", TS. Đinh Thế Hiển nêu quan điểm.
Giá đất nền ven Hà Nội giờ ra sao?
Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền có mức độ quan tâm giảm nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tiếp tục tăng.
Theo đó, những điểm nóng đất nền ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm đều rơi vào thực trạng này. Dẫn chứng như đất nền Thạch Thất giá rao bán tăng 17% nhưng mối quan tâm của người tìm kiếm giảm 2% so với năm 2021.
Tương tự, đất nền Quốc Oai giá tăng 20% nhưng mức độ quan tâm giảm 24%; đất nền Đông Anh giá tăng 31% nhưng mức độ quan tâm giảm 29%. Giá chào bán đất nền Gia Lâm tăng 27% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%.
Các thị trường giáp ranh Hà Nội cũng ghi nhận kịch bản tương tự. Cụ thể, đất nền Bắc Ninh giá tăng 9% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%.
Tình trạng sụt giảm nhu cầu tìm kiếm không chỉ diễn ra với đất nền mà còn diễn ra với phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội.
Trong đó, nhà riêng có mức độ quan tâm giảm đều ở các quận huyện như quận Tây Hồ giảm 24%, quận Hoàn Kiếm giảm 28%, quận Long Biên giảm 25%, huyện Gia Lâm giảm 23%, quận Đống Đa giảm 11%, quận Hai Bà Trưng giảm 15%.
Với phân khúc nhà phố, các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Long Biên đều ghi nhận mức sụt giảm về mối quan tâm lần lượt là 33%, 1%, 56% và 5%.
Đáng nói, theo batdongsan.com, dù nhu cầu thị trường giảm nhưng giá rao bán nhà riêng tăng đều ở các quận huyện trong khi giá rao bán nhà phố tăng nhiều hơn ở khu ngoài trung tâm.
Biến động mặt bằng giá rao bán trung bình nhà riêng tại Hà Nội quý 2/2022 so với quý 2/2021 ở quận Tây Hồ tăng 15%, quận Hoàn Kiếm tăng 13%, quận Cầu Giấy tăng 15%, quận Long Biên tăng 14%, quận Hà Đông tăng 15%, quận Hai Bà Trưng tăng 18%.
Cùng biên độ thời gian, biến động mặt bằng giá rao bán trung bình nhà phố tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, trong đó quận Tây Hồ tăng 15%, quận Cầu Giấy tăng 14%, quận Hà Đông tăng 19%, quận Long Biên tăng 18%, quận Hoàn Kiếm tăng 4%, quận Hai Bà Trưng tăng 2%.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, nhìn chung mức độ quan tâm đến BĐS có dấu hiệu "giảm nhiệt" tại nhiều phân khúc, nhiều thị trường trong quý II năm nay. Bất chấp thực tế đó, giá bán vẫn đồng loạt tăng cao. Ông Quốc Anh cho rằng, trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm.
Giá nhà Hà Nội tăng nhanh hơn TP. HCM
Theo CBRE, bên cạnh những tín hiệu tích cực của thị trường sau đại dịch, BĐS vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt bao gồm vấn đề cấp phép, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu.
Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.
| Tính đến quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội (dưới 30 triệu đồng/m2) ở mức 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với trung bình cả năm 2021 (Nguồn: Dân trí) |
Đáng chú ý, sau đại dịch, thị trường BĐS nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. Các khu vực lân cận thành phố được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và mức giá tăng cao tại TP.HCM.
Trong khi đó, theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com, tính đến quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội (dưới 30 triệu đồng/m2) ở mức 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với trung bình cả năm 2021.
Giá rao bán chung cư trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) là 41 triệu đồng/m2, tăng 7%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>50 triệu đồng/m2) là 90 triệu đồng/m2, tăng 14%.
Còn ở TP. HCM, giá rao bán chung cư bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) là 35 triệu đồng/m2, tăng 4%. Với chung cư trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2, giá rao bán trung bình ở mức 55 triệu đồng/m2, tăng 4%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>55 triệu đồng/m2) đã tăng 7% lên 106 triệu đồng/m2.
Theo giới chuyên gia, các chỉ số vừa đề cập cho thấy, tốc độ tăng giá ở các phân khúc chung cư của Hà Nội tăng cao hơn ở TP. HCM.
Lý giải về tình trạng trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam từng cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn, sự điều chỉnh giá bán là điều dễ hiểu.
Trước đó, nền giá căn hộ tại TP. HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, với mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ khác nhau.
Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn “sốt đất”, qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.
Ngoài ra, một phần nguyên nhân còn do tâm lý mua nhà tại TP. HCM và Hà Nội khác nhau. Cụ thể, người mua ở Hà Nội thận trọng và an toàn hơn, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát,… nên họ có xu hướng đổ xô tìm mua nhà, khiến nhu cầu tăng cao và theo lẽ thường tình giá nhà cũng tăng.
Tuy nhiên, người mua nhà ở TP. HCM lại ít quan tâm đến những yếu tố vừa nêu.
Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật
Nhà đất là tài sản lớn của đời người, thường được sử dụng và chia cho con cái dưới hình thức thừa kế. Căn cứ Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.
Dưới đây là cụ thể cách chia thừa kế nhà đất.
Căn cứ Khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất được chia thừa kế theo pháp luật trong những trường hợp sau: Không có di chúc; Di chúc không hợp pháp;
Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản;
Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là nhà đất sau: Phần di sản không được định đoạt trong di chúc; Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Người được hưởng thừa kế theo pháp luật
Căn cứ Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế. Diện thừa kế là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (cha, mẹ nuôi với con nuôi…) với người để lại di sản.
Hàng thừa kế: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Người thừa kế được hưởng di sản bằng nhau
Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, nếu nhà đất được chia thừa kế theo pháp luật thì người thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.