| Thị trường bất động sản quý I/2024 bắt đầu tích cực hơn so với năm 2023, thanh khoản cải thiện rõ nét. (Ảnh: Hoàng Hà) |
Thị trường chưa thể bứt phá
Quý I/2024, hàng loạt động thái trợ lực giúp thị trường BĐS khởi sắc như chính sách ưu đãi, lãi suất ngân hàng giảm... đã gia tăng niềm tin cho khách hàng.
Cùng đó, thị trường cũng ghi nhận sự tái khởi động của hàng loạt dự án cũ và nhiều chủ đầu tư rốt ráo “bung hàng.”
Các chuyên gia đánh giá, khởi sắc của thị trường BĐS nhờ vào sự “giải cứu” của cả hệ thống tuy nhiên vẫn chưa thể bứt phá mà đang ở bước chạy tạo đà.
Xuyên suốt năm 2023 và cả quý I/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp chỉ đạo, triệu tập, chủ trì nhiều cuộc làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp. Từ đó, hàng loạt văn bản được ban hành góp phần tháo gỡ khó khăn nhằm phục hồi thị trường BĐS phát triển ổn định.
Các cấp, ngành, chính quyền địa phương đã vào cuộc quyết liệt, phối hợp đồng bộ thông qua việc triển khai thực hiện hàng loạt chính sách, nhiệm vụ, giải pháp, biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành ban hành.
Trong số đó, nổi lên là các khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, nguồn vốn và trái phiếu… đang dần được tháo gỡ. Từ đó, tạo được sự đồng tình, đồng lòng của người dân và doanh nghiệp.
Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành tháo gỡ thông qua việc ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung ban hành mới một số Luật, Nghị định, Thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực BĐS.
Qua đó, tình hình thị trường BĐS, việc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án đã có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tích cực.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, dù vướng mắc về thể chế đã được tháo gỡ từ các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng) vừa được Quốc hội thông qua nhưng các luật này lại chưa có hiệu lực thi hành.
Do đó, khó khăn, vướng mắc vẫn chưa được giải quyết dứt điểm ở thời điểm hiện nay mà cần thêm thời gian. Bởi vậy, thị trường dù khởi sắc nhưng cũng chưa thể bứt phá.
Thông tin từ một số đơn vị môi giới cho thấy, thị trường đã bắt đầu tích cực hơn so với năm 2023, thanh khoản BĐS cải thiện rõ nét. Người mua ở thực đã quay lại thị trường và sản phẩm đất nền thổ cư, nhà riêng được săn tìm nhiều. Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn còn hạn chế, lượng khách đi tìm hiểu nhà đất đông nhưng chỉ mới khoảng 30% trong số đó chốt mua.
Đánh giá về 2 thị trường trọng điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận xét, ở Hà Nội, nguồn cung chung cư chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá tăng mạnh thể hiện sự mất cân đối trong cán cân cung-cầu. Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên, mức tăng chỉ khoảng 4% so với năm 2023.
Số liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán chung cư ra lớn khiến lực cầu giảm.
Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.
Bên cạnh chung cư, nhiều loại hình BĐS khác cũng chứng kiến lực cầu tăng trong những tháng đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, nhà riêng có lượt tìm kiếm tăng 27%, nhà mặt phố tăng 15%, biệt thự tăng 12%, đất nền tăng 9%.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhà riêng, nhà mặt phố và chung cư là 3 loại hình ghi nhận lượng tin đăng bán giảm sâu nhất, lần lượt là 35%, 34% và 30%. Mức độ quan tâm loại hình chung cư giảm khoảng 8%, nhà riêng 15% và nhà mặt phố gần 27%. Riêng đất nền dự án có mức giảm 12%, không cải thiện thanh khoản so với tháng cuối của năm 2023.
Tương tự, thanh khoản BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng ghi nhận sự sụt giảm ở hầu hết các loại hình. Trong số đó, nhà mặt phố giảm sâu nhất, tới 31% mức độ quan tâm.
Các chuyên gia khuyến cáo, theo xu thế thực tế, chủ đầu tư cần hướng vào sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân.
Những phân khúc này luôn hấp dẫn và có thanh khoản cao, được kỳ vọng sẽ tạo thêm lực đẩy cho thị trường BĐS phát triển bền vững.
Nhà trong ngõ giá cao
Khảo sát thực tế cho thấy, giá nhà ở trong ngõ ở Hà Nội đang ở mức cao. Trong đó, nhà ở trong ngõ tại các quận trung tâm của Hà Nội mức giá đều dao động 110-150 triệu đồng/m2, tùy vị trí.
Đơn cử, một căn nhà 45m2, đã xây dựng 5 tầng, có vị trí trong ngõ phố Tân Mai (Hoàng Mai, Hà Nội) đang được rao bán với giá 7,3 tỷ đồng, tương đương 173 triệu đồng/m2.
Tương tự, một căn nhà mặt ngõ đường Mỹ Đình (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang được rao bán với giá 130 triệu đồng/m2. Theo thông tin rao bán, căn nhà này có diện tích 55m2, đã xây 4 tầng, nhưng ngõ trước nhà chỉ rộng 2m.
Một căn nhà trên phố Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy, Hà Nội) có diện tích 40m2, đã xây dựng 5 tầng được rao bán với giá 9 tỷ đồng, tương đương 225 triệu đồng/m2. Ưu điểm của căn nhà này được môi giới thông tin là nhà mới xây, đường trước nhà xe ô tô 7 chỗ có thể đi qua.
Không chỉ các quận nội thành, giá nhà trong ngõ tại các huyện như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm... của Hà Nội cũng đang "neo" ở mức cao. Đơn cử, một căn nhà 35m2, đã xây dựng 5 tầng nằm trong ngõ đường Nguyễn Bặc, xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì đang được rao bán 3,7 tỷ đồng, tương đương 106 triệu đồng/m2.
Theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, nhà đất từ xưa đến nay tại khu vực nội thành Hà Nội gần như tăng giá liên tục. Bởi quỹ đất nội đô ngày càng thu hẹp do tốc độ dân số tăng nhanh.
Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư BĐS thừa nhận giá nhà đất trong ngõ ở Hà Nội tăng thời gian qua do khan hiếm nguồn cung. Mức giá nhà đã bị đẩy lên cao hơn so với thực tế và không tương xứng với giá trị vật chất.
Một số môi giới nhà đất ở Hà Nội thừa nhận, trong một vài tháng gần đây, giá căn hộ chung cư, nhà đất trong ngõ đều tăng nhanh. Không ít chủ nhà đã "quay xe" tăng giá bán hoặc dừng bán khi thấy có nhiều người quan tâm hỏi mua.
Bỏ khung giá đất làm lành mạnh hóa thị trường đất đai
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 2013, trong đó người dân đặc biệt quan tâm đến việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai; làm lành mạnh hóa thị trường; hạn chế đầu cơ, tham nhũng về đất đai.
Tiến sĩ Nguyễn Xuân Khoát (Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam) cho biết, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất là giá do Nhà nước ban hành định kỳ 5 năm/lần. Đây là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương.
Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Giá đất thứ nhất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.
Tiến sĩ Nguyễn Xuân Khoát cho rằng, lợi dụng cơ chế hai giá đó, nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, người dân chịu thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường; từ đó gây khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài...
Do vậy, khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải giá ảo. Khi tạo ra giá đất đảm bảo xác định công khai, minh bạch và phù hợp với giá thị trường, người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi khi cùng nhau chia sẻ địa tô. Người dân khi có đất bị thu hồi thì giá đất tại thời điểm thu hồi đó sẽ được đền bù thỏa đáng, phù hợp với thực tiễn.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Xuân Khoát, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất; đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau.
Việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường; phản ánh kịp thời giá trị đất đai trong thực tiễn. Khi có yếu tố làm thay đổi giá trị như quy hoạch đất đai, chuyển mục đích sử dụng, vùng phát triển thì bảng giá phải thay đổi theo. Điều này giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.
Để thực hiện tốt quy định này, theo ông Nguyễn Xuân Khoát, trước hết trong quá trình thực hiện, các cơ quan có chức năng quản lý đất đai các địa phương có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
“Quan trọng nhất, khi bỏ khung giá đất để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, các cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cần thành lập một cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích”, Tiến sĩ Nguyễn Xuân Khoát nêu ý kiến.
| Hưng Yên sắp đấu giá hơn trăm suất đất tại các huyện. (Nguồn: Báo Hưng Yên) |
Hưng Yên sắp đấu giá 134 suất đất, khởi điểm từ 10 triệu đồng/m2
134 suất đất tại các huyện Phù Cừ, Kim Động và Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên sẽ được tổ chức đấu giá quyền sử dụng trong tháng 4 tới. Giá khởi điểm thấp nhất từ 1 tỷ đồng/suất.
Tại huyện Phù Cừ, 52 suất đất cho nhân dân làm nhà ở tại xã Tống Phan sẽ được Công ty Đấu giá hợp danh OCD An Thuận Phát tổ chức đấu giá vào chiều 7/4.
Các suất đất đấu giá là tài sản của UBND xã Tống Phan. Diện tích các lô đất từ 88,2-166,9 m2. Đơn giá từ 10-16,2 triệu đồng/m2; tương đương từ 1 tỷ đồng đến gần 2 tỷ đồng/suất.
Thời gian nộp hồ sơ tham gia đấu giá đến hết ngày 4/4. Người tham gia phải nộp trước một khoản tiền từ hơn 204 triệu đến trên 384 triệu đồng/suất, trong các ngày 3, 4 và 5/4.
Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, với 1 vòng và mở kết quả công khai; phương thức trả giá lên. Cuộc đấu giá sẽ diễn ra tại hội trường UBND xã Tống Phan.
Tại huyện Yên Mỹ, Công ty Đấu giá Hợp danh Sao Mai Group sẽ tổ chức đấu giá 46 suất đất là tài sản của UBND xã Yên Hòa vào sáng 7/4.
Theo đó, các suất đất đấu giá thuộc thôn Khóa Nhu 2, xã Yên Hòa, huyện Yên Mỹ. Diện tích các lô đất từ 82,1-158,02 m2.
Đơn giá từ 16-29 triệu đồng/m2; tương đương từ hơn 1,6 tỷ đến trên 4,3 tỷ đồng/suất. Tổng giá khởi điểm của 46 suất là hơn 122,8 tỷ đồng.
Thời gian nhận hồ sơ tham gia đấu giá đến 17 giờ ngày 4/4. Người tham gia đấu giá phải đặt trước số tiền bằng 20% giá khởi điểm trên từng suất đất, từ ngày 3-5/4.
Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, với 1 vòng và mở kết quả công khai; phương thức trả giá lên. Cuộc đấu giá sẽ diễn ra tại hội trường UBND xã Yên Hòa.
Tại huyện Kim Động, 36 suất đất tại Khu dân cư mới xã Hùng An sẽ được Chi nhánh Hà Nội Công ty Đấu giá Hợp danh Bến Thành tổ chức đấu giá vào sáng 13/4.
Các suất đất là tài sản của UBND xã Hùng An. Diện tích từ 88,1-161,3 m2. Giá khởi điểm từ 11,1-29,2 triệu đồng/m2; tương đương từ hơn 1,2 tỷ đến trên 3,2 tỷ đồng/suất.
Hình thức đấu giá từng thửa đất bằng bỏ phiếu trực tiếp 1 vòng tại cuộc đấu giá; phương thức trả giá lên. Cuộc đấu giá sẽ diễn ra tại hội trường UBND xã Hùng An.