| Một số chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang trong trận kéo co căng thẳng giữa bên bán và bên mua. (Nguồn: NHNN) |
Ai sẽ thắng trong cuộc giằng co?
Giao dịch ảm đạm là hiện tượng đang diễn ra trên thị trường BĐS thời gian gần đây.
Báo cáo Bộ xây dựng cho biết, tổng lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng thành công trong quý I là 106.401 giao dịch, giảm gần 39% so với cùng kỳ năm 2022. So với quý IV/2022, lượng giao dịch thành công cũng giảm khoảng 35%.
Theo khảo sát, trong quý vừa qua có thêm khoảng 30-50% sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Đồng thời, ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.
Số liệu doanh thu của một số công ty BĐS lớn niêm yết trên sàn cũng sụt giảm mạnh trong nhiều năm.
Báo cáo quý I/2023 của một số doanh nghiệp môi giới lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy sụt giảm mạnh về doanh thu. Quý vừa qua, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất xanh (mã chứng khoán: DXG) ghi nhận 416 tỷ đồng doanh thu, giảm tới 77% so với cùng kỳ năm 2022. Mức doanh thu này thấp nhất trong 7 năm trở lại đây.
Tương tự, doanh thu quý I của Công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ (mã chứng khoán: CRE) chỉ ở mức 106 tỷ đồng, chỉ bằng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán: NRC) còn không ghi nhận doanh thu của quý I năm nay và năm ngoái.
Một số chuyên gia nhận định, thị trường BĐS đang trong trận kéo co căng thẳng giữa bên bán và bên mua. Phía bên mua hiện muốn mức giá BĐS tiếp tục giảm càng sâu càng tốt. Trong khi đó, bên bán thì vẫn cố để giữ được giá, duy trì được lợi nhuận.
Đánh giá về thế giằng co trên thị trường BĐS hiện nay, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, lợi thế nhiều hơn về bên mua. Điều này thể hiện ở một số điểm đang diễn ra trên thị trường theo hướng có lợi cho người mua.
Thứ nhất, giá BĐS cơ bản chững lại, không tăng như là những giai đoạn trước. Một số dự án chủ đầu tư chiết khấu ở mức 10-20%, thậm chí lên tới 40%.
Thứ hai, lãi suất ngân hàng cho vay đang giảm so với trước đây mặc dù vẫn ở mức tương đối cao. Hiện ngân hàng Nhà nước đang chỉ đạo phấn đấu giảm lãi suất huy động đầu vào cũng như lãi suất với các khoản vay cũ, khoản vay mới. Ông Lực cho rằng, ngành ngân hàng hiện còn dư địa để giảm lãi suất.
Thứ ba, trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, chủ đầu tư các dự án cũng tung ra các gói ưu đãi, chương trình khuyến mãi, hỗ trợ đến khách hàng. Quy trình thủ tục hồ sơ cũng được làm nhanh gọn hơn so với trước.
Tuy vậy, thách thức hiện nay liên quan đến dòng tiền. Ở thời điểm này, nếu đi vay ngân hàng để mua nhà với mặt bằng lãi suất tương đối cao cũng là yếu tố các nhà đầu tư, người mua phải cân nhắc.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển BĐS EZ - lại cho rằng, để đánh giá lợi thế nghiêng về người mua hay người bán sẽ phụ thuộc vị thế tài chính cũng như từng phân khúc BĐS.
Giai đoạn hiện tại, khi tiền mặt là vua, bên nào nắm giữ tiền mặt sẽ là người nắm thế chủ động. Những khách hàng có tiền đang là người có nhiều sự lựa chọn hơn trong quyết định mua của mình. Họ có thể lựa chọn từ mua sơ cấp chủ đầu tư, thậm chí lựa chọn mua thứ cấp của những người cắt lỗ giai đoạn trước.
Điều này đúng ở trong phân khúc nhà ở thương mại. Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở xã hội thì hoàn toàn ngược lại. Ví dụ, một chủ đầu tư tại TP Hà Nội vừa qua tổ chức bốc thăm căn hộ một dự án nhà ở xã hội với gần 300 căn hộ nhưng số lượng hồ sơ lên con số hàng nghìn.
Người mua phải thức đêm, xếp hàng. Trong tình huống này, lợi thế lại thuộc về người bán. Hiện nay, các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở trung bình phù hợp với túi tiền vẫn rất khan hiếm trên thị trường.
Chủ tịch một công ty BĐS tại TP Hà Nội nhận định rằng nhìn sâu vấn đề thị trường hiện nay cả người mua và người bán không ai được lợi. Những người mua có nhu cầu mua ở thực nhưng khó tiếp cận vì giá vẫn còn rất cao. Với lãi suất ngân hàng cao, họ cũng khó dùng đến đòn bẩy tài chính. Hiện nay các giao dịch mua bán là của các nhà đầu tư đi gom hàng với số lượng nhỏ.
Do đó, nhìn trên bề mặt có thể thấy, người mua có lợi thế hơn nhưng về tổng quan thị trường hai bên vẫn đang ở trong thế giằng co như nhau. Điều này dẫn tới thị trường thanh khoản kém.
Khách có nhu cầu thật vẫn chỉ quan sát
Theo báo cáo thị trường BĐS quý II và 6 tháng đầu năm 2023 vừa được Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố, sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm lần lượt 91% và 89% Hà Nội so với năm trước.
Đáng chú ý, nguồn cung mới căn hộ ghi nhận giảm sâu. Tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, tại TP.HCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đạt 42-55 triệu/m2, tăng 3-5% theo năm; tại TP.HCM đạt 60-80 triệu/m2, tăng 2-3% theo năm.
"Thị trường BĐS cả nước thời gian qua ít ghi nhận tình trạng tăng giá ở hầu hết phân khúc. Cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu, lên đến 30-40% so với giá chủ đầu tư chào bán", cơ quan nghiên cứu cho biết.
So với 6 tháng cuối năm 2022, các chuyên gia đánh giá, 6 tháng đầu năm bối cảnh thị trường chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm.
Về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12-14%, vẫn là mức lãi suất khá cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các kênh huy động vốn.
Từ phía chủ đầu tư, trong nửa đầu năm chủ yếu tập trung phát triển sản phẩm lõi, đồng thời triển khai kinh doanh và xây dựng các dự án tồn đọng, lập kế hoạch và thăm dò thị trường, chuyển giao/chuyển nhượng những mảng ngành phụ.
Báo cáo cho biết tâm lý và hành vi của khách hàng cũng có nhiều thay đổi. Đa số tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là đối tượng khách hàng đầu tư.
"Thậm chí khách hàng có nhu cầu thật nhưng vẫn quan sát, chờ đợi thêm. Bắt đầu xuất hiện nhóm các nhà đầu tư tranh thủ cơ hội để sở hữu BĐS giá rẻ tại thời điểm này", cơ quan nghiên cứu đánh giá.
Lợi nhuận đầu tư chung cư tăng 97% so với đầu năm 2015
Dữ liệu cung cấp bởi Batdongsan.com.vn cho thấy, tính đến quý II/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư đã tăng 97% so với đầu năm 2015.
Theo đó, kể từ năm 2015 đến nay, bức tranh đầu tư BĐS, chứng khoán, vàng, ngoại tệ, tiền gửi tiết kiệm có những mảng màu khác nhau. Trong đó, thị trường chứng khoán chứng kiến nhiều biến động thăng trầm nhất, mặc dù vậy, chỉ số VNIndex tính đến quý II/2023 vẫn tăng 96% so với đầu năm 2015.
Đáng chú ý, lợi nhuận từ đầu tư ngoại tệ gần sau 9 năm chỉ tăng 11%. Tuy nhiên, lợi nhuận từ tiền gửi tiết kiệm vẫn tăng đều, đến quý 2/2023 đã đạt mức tăng 41% so với đầu năm 2015. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, vàng và đất nền ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 90% và đến 69% sau 9 năm.
Trong đó, vượt lên trên tất cả các loại hình đầu tư kể trên, chung cư ghi nhận tốc độ tăng tỉ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong 9 năm qua.
Tính đến quý II/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư đã tăng 97% so với đầu năm 2015. Mặt khác, nhu cầu tìm mua BĐS toàn quốc trong 5 tháng đầu năm 2023 đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán BĐS cũng giảm đến 44%.
Số liệu trên phần nào phản ánh nguồn cung và lực cầu BĐS đều đang đối diện nhiều thách thức trước tình hình khó khăn chung của thị trường. Trong bối cảnh hiện tại về kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS, những dữ liệu và xu hướng mà Batdongsan.com.vn sẽ đưa ra trong báo cáo quý II/2023 giúp cho người mua BĐS, nhà đầu tư có thêm “la bàn” chỉ dẫn cho các quyết định của mình.
Lượng quan tâm tìm mua đất nền trong 5 tháng đầu năm 2023 giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trên thị trường đất nền vẫn trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Tuy nhiên, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS (CSS) về các xu hướng nửa cuối năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 61% người tham gia khảo sát có dự định mua BĐS trong một năm tới.
Trong số đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (40%), sau đó mới đến chung cư (28%) và nhà riêng (21%).
Có thể nói, mặc dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn “ấp ủ” mong muốn sở hữu đất nền, nhu cầu mua đất trong tương lai gần vẫn vượt trội so với các loại hình khác.
Huyện vùng ven Hà Nội đấu giá nhiều thửa đất
Một công ty đấu giá vừa ra thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội. Cụ thể là quyền sử dụng đất ở đối với 26 thửa đất tại vị trí 2 khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình; 5 thửa đất điểm X10, xã Ngọc Tảo, huyện Phúc Thọ.
| Huyện Phúc Thọ, Hà Nội tổ chức đấu giá nhiều thửa đất. (Ảnh minh họa - Nguồn: Dân trí) |
Các thửa đất có diện tích 87-101m2, với mức giá khởi điểm 6,3-15,4 triệu đồng/m2. Hình thức, phương thức đấu giá, đấu giá từng thửa đất bằng bỏ phiếu trả giá trực tiếp tại cuộc đấu giá theo phương thức trả giá lên.
Buổi đấu giá này được tổ chức vào sáng 17/7 tại hội trường tầng 3, tòa nhà Mặt trận Tổ quốc và các Đoàn thể huyện Phúc Thọ.
Cũng tại huyện Phúc Thọ, mới đây, một công ty đấu giá đã ra thông báo đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 23 thửa đất ở tại NO4, NO5 khu Man Rộm, cụm 8, xã Phụng Thượng; X11 xã Ngọc Tảo.
Các thửa đất có diện tích 76,9-135m2 với mức giá khởi điểm 11-18,5 triệu đồng/m2. Buổi đấu giá được tổ chức vào sáng 10/7, tại hội trường Trung tâm Văn hóa - thông tin và thể thao huyện Phúc Thọ.
Tương tự, thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ cũng được đưa ra mới đây, cụ thể là quyền sử dụng 16 thửa đất thuộc TT4, TT6, TT7 tại khu Đồng Cầu Lọc, xã Ngọc Tảo; 11 thửa đất khu Hương Nam, xã Xuân Phú (nay là xã Xuân Đình) huyện Phúc Thọ.
Các thửa đất có diện tích 99-251m2, với giá khởi điểm 17-24,8 triệu đồng/m2.
Cuộc đấu giá được tổ chức vào sáng 6/7 tại hội trường tầng 3, tòa nhà Mặt trận Tổ quốc và các Đoàn thể huyện Phúc Thọ.