| Bất động sản mới nhất: Tổ hợp Legacy Gate, SunGroup ở Sầm Sơn, Thanh Hóa. (Nguồn: SG) |
Bất ngờ với dư nợ cho vay BĐS
Tại Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, tổ chức vào chiều 14/7 tại Hà Nội, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định, thời gian qua, ngành ngân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.
Đồng thời, ngành ngân hàng cũng thực hiện các giải pháp kiểm soát rủi ro đối với tín dụng BĐS, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả của người dân.
Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, tính đến thời điểm 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm 2021. Đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.
Dư nợ, tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, tăng 8,4% và chiếm tỷ trọng 33,7%.
Người đứng đầu ngành ngân hàng phân tích, nhu cầu tín dụng BĐS thường là trung và dài hạn, hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường, khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn.
Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân. Bởi vậy, với vai trò là cơ quan quản lý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh.
Cùng với đó, NHNN cũng ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng; mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng, tăng cường thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, bảo đảm đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh…
Lý do shophouse vắng đìu hiu
Sáng 15/7, Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tổ chức công bố báo cáo thị trường BĐS quý II năm nay.
Một số thông tin chú ý về thị trường BĐS cũng được đề cập. Theo ông Nguyễn Mạnh Quỳnh - Chánh văn phòng VARS - nền kinh tế đã bắt đầu vận hành trở lại với những biến số tích cực như GDP và doanh thu bán lẻ nửa đầu năm nay lần lượt tăng trưởng 6,42% và 11,7% so với cùng kỳ.
"Tuy nhiên, trái ngược với không khí náo nhiệt và đông đúc tại các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, là tình hình khá đìu hiu tại các căn hộ thương mại (shophouse) thuộc các dự án khu dân cư", ông nêu thực tế.
Theo lý giải, Covid-19 đã tái định hình thói quen mua sắm của người tiêu dùng theo hướng giảm tiếp xúc trực tiếp, ưu tiên trải nghiệm tại các không gian rộng, đa dạng và thú vị. Với những điều kiện này, shophouse tại các khu chung cư có quy mô vừa và nhỏ chịu lép vế đáng kể.
Phía VARS đã đưa ra những khảo sát, dẫn chứng cụ thể. Chẳng hạn, trên đường Nguyễn Hữu Thọ sầm uất tại TPHCM, các căn shophouse ở khu vực này hầu như vắng bóng người thuê. Khó khăn trong việc gửi xe khách hàng (xe máy và ô tô) khiến các cửa hàng không còn mặn mà với khu vực này như trước.
Còn tại khu vực Thủ Thiêm, các căn shophouse dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch (TPHCM) đang được rao giá thuê 120 - 140 triệu đồng/tháng - bằng một nửa với giá trước dịch Covid-19, nhưng vẫn không có khách hỏi thuê.
Ở khu vực Cát Lái (Bình Dương), tình hình cũng tương tự khi các căn shophouse được chào giá chỉ 15- 20 triệu đồng/tháng vẫn vắng khách, khảo sát của Hội môi giới cho hay.
Theo chuyên gia, sau đợt dịch bệnh năm 2021, hàng loạt cửa hàng trả mặt bằng và tạm dừng kinh doanh. Khi dịch bệnh qua đi, họ có cơ hội tìm các mặt bằng mới với mức giá dễ chịu hơn và shophouse không nằm trong danh sách ưu tiên do sự bất tiện trong di chuyển cùng e ngại không đủ lưu lượng khách vãng lai, từ cả trong và ngoài khu dân cư.
"Lượng cầu "rụt rè" cùng với lượng cung không ngừng được cung cấp mới ra thị trường khiến đầu tư shophouse trong giai đoạn này trở nên rủi ro hơn trước. Khác với tình hình vắng vẻ tại các dự án khu dân cư vừa và nhỏ, hoặc còn thưa thớt, là tình hình thuê shophouse tương đối sôi động tại các khu dân cư mới với quy mô lớn", Chánh văn phòng VARS thông tin.
Phía VARS đơn cử các dự án tại cụm khu dân cư xã Phước Kiển - Nhà Bè (TPHCM) với hàng loạt dự án có lượng cư dân đông đúc ổn định - các căn shophouse đang không ngừng được lấp đầy chỉ trong vài tháng trở lại đây.
Tương tự, tại các trung tâm thương mại, với không gian rộng rãi và tiện lợi cho nhiều trải nghiệm đồng thời, từ vui chơi, ăn uống, giải trí… cũng mau chóng nhộn nhịp trở lại sau giai đoạn thành phố phong tỏa vì dịch bệnh. Nhu cầu mua sắm và trải nghiệm được nâng tầm, khách hàng trở nên khó tính hơn do mua sắm online đang ngày càng trở nên tiện lợi.
Về lâu dài, đại diện Hội môi giới cho rằng, với tiềm năng của ngành bán lẻ cùng mức tăng trưởng hai chữ số không ngừng suốt hơn 1 thập niên vừa qua, shophouse vẫn là một trong những phương thức đầu tư tiềm năng.
Tuy nhiên đơn vị này cảnh báo, nhà đầu tư cần thận trọng hơn với hình thức này, đặc biệt khi sử dụng các nguồn vốn vay.
Có ba yếu tố được chuyên gia lưu ý giới đầu tư cần cân nhắc khi quyết định đầu tư shophouse.
Thứ nhất là cộng đồng cư dân, khách hàng tiềm năng phải đủ lớn. Lượng khách hàng phải đến từ khu dân cư của shophouse và lân cận.
Thứ hai là điều kiện giao thông thuận tiện. Điều này giúp các căn shophouse thu hút lượng khách vãng lai, những người sử dụng ô tô hoặc xe máy để mua sắm, ăn uống.
Thứ ba là hạ tầng dịch vụ đa dạng và các tiện ích hạ tầng đầy đủ.
“Dòng tiền khó” thách thức với BĐS nửa cuối năm 2022
Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới BĐS đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư BĐS như một công cụ đối phó với lạm phát.
Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) nhận định, giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch BĐS sẽ sôi động trong thời gian tới.
Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay.
Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó BĐS là một trong những lựa chọn hàng đầu.
Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có BĐS.
Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.
“Sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, BĐS bán lẻ…
Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá BĐS tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. Mua nhà để ở trong giai đoạn “bản lề” này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả” - báo cáo của VARS nhấn mạnh.
Khu vực đất nền nào sẽ giảm?
Mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực BĐS chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các BĐS giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.
Cũng theo ông Đinh Thế Hiển, BĐS tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TPHCM cũng sẽ giảm giá.
Sang đến năm 2023, thị trường BĐS sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.
Tuy nhiên, ông Đinh Hoàng Thắng - quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn - lại cho rằng, giá trên thị trường sơ cấp rất khó giảm do nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Tuy nhiên, với thị trường thứ cấp, giá có thể giảm ở một số thị trường và phân khúc.
Cụ thể, theo ông Thắng, những khu vực từng xảy ra "sốt đất", giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sẽ có hiện tượng giảm giá. Thực tế, hiện tượng này đã bắt đầu diễn ra, một số nhà đầu tư lướt sóng đã phải cắt lỗ.
Trong khi đó, những thị trường có nhu cầu ổn định, giá trị thực sẽ không giảm. Giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực tăng nóng trong khi không có động lực phát triển.