Cắt giảm lãi suất có phải là giải pháp cho thị trường bất động sản

Các tòa căn hộ ở vùng ngoại ô Meadowbank tại Sydney. Giá nhà ở tại Australia đã tăng nhanh trong những năm gần đây khi lãi suất thấp kỷ lục giúp thúc đẩy nhu cầu mặc dù có cảnh báo mức tăng như vậy là không bền vững. Ảnh: Bloomberg

Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ Jerome Powell không gây bất ngờ cho thị trường tài chính khi ông có bài phát biểu rất được mong đợi tại hội nghị thường niên của Fed chi nhánh Kansas tại khu nghỉ dưỡng Jackson Hole, Wyoming ngày 23/8 vừa qua. Tuy nhiên, lời khẳng định của ông rằng "đã đến lúc điều chỉnh chính sách" là gợi ý mạnh mẽ nhất từ ngân hàng trung ương có ảnh hưởng nhất thế giới cho thấy việc cắt giảm lãi suất sắp xảy ra.

Trong khi các ngân hàng trung ương lớn khác, bao gồm Ngân hàng Trung ương châu Âu, đã bắt đầu cắt giảm lãi suất vay, sự thay đổi chính sách của Fed lại "tác động mạnh" tới phần còn lại của thế giới. Điều này đặc biệt đúng đối với châu Á, nơi mà hiệu ứng lan tỏa rõ rệt hơn do có mối liên kết thương mại và tài chính chặt chẽ hơn với Hoa Kỳ.

Người ta đang đồn đoán về việc nền kinh tế hàng đầu châu Á nào, ngoài Trung Quốc, sẽ là nền kinh tế đầu tiên hạ lãi suất vay. Đối với thị trường nhà ở nhạy cảm với lãi suất, những thay đổi trong chính sách tiền tệ có tác động mạnh đến tâm lý. Tuy nhiên, đó không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến hiệu suất và triển vọng của bất động sản nhà ở. Ở một số nền kinh tế, thậm chí còn không rõ liệu lãi suất có thể hoặc nên được hạ trong thời gian tới hay không?.

Ví dụ, tại Hàn Quốc, lãi vay được kỳ vọng sẽ sớm được giảm đã góp phần thúc đẩy sự phục hồi mạnh mẽ của giá bất động sản. Giá căn hộ tại Seoul đã tăng vọt từ mức thấp vào tháng 12/2022, sau một đợt suy thoái tàn khốc do quyết định tăng lãi suất lên mức cao nhất trong 14 năm là 3,5% của Ngân hàng Hàn Quốc (BOK).

Mặc dù tỷ lệ lạm phát của Hàn Quốc đang giảm xuống mức mục tiêu 2% và nhu cầu trong nước đã suy yếu mạnh - những điều kiện đảm bảo cắt giảm lãi suất, việc duy trì sự ổn định tài chính là một phần trong nhiệm vụ của BOK. Điều này khiến BOK trở nên cực kỳ nhạy cảm với tỉ lệ nợ cao của các hộ gia đình Hàn Quốc , gót chân Achilles của nền kinh tế Đông Bắc Á này.

Các biện pháp trước đây của chính phủ Hàn Quốc nhằm ngăn chặn một cuộc khủng hoảng nhà ở toàn diện đã dẫn đến sự phục hồi mạnh mẽ hơn dự kiến trong hoạt động cho vay thế chấp, tăng gần 6% theo điều khoản hàng năm trong quý trước. Không tăng mạnh như giai đoạn bùng nổ 2020-21, nhưng cũng đủ nhanh để BOK chỉ ra sự phục hồi giá trị nhà ở tại Seoul tại cuộc họp chính sách vào tháng trước là một lý do để thận trọng trong việc giảm lãi suất.

“Đây là lần đầu tiên họ đề cập cụ thể đến giá cả ở khu vực Seoul. Việc này cũng cho thấy mức độ rủi ro về một đợt bùng nổ giá nhà khác đang hoạt động như một sự hạn chế đối với chính sách tiền tệ mặc dù lạm phát thấp và tăng trưởng yếu. BOK đang “trong một tình huống khó khăn”, Jeong-woo Park, nhà kinh tế học về Hàn Quốc và Đài Loan, tại Nomura cho biết.

Điều này trở nên khó khăn hơn vì thực tế trách nhiệm quản lý thị trường nhà ở thuộc về chính phủ, chứ không phải ngân hàng trung ương. Mặc dù các quy định về cho vay thế chấp đã được thắt chặt và các nỗ lực đang được thực hiện để thúc đẩy nguồn cung, các nhà hoạch định chính sách vẫn đang phải vật lộn để ngăn chặn sự bùng nổ và suy thoái gây thiệt hại cho thị trường bất động sản.

Ngược lại, ở Australia, việc cắt giảm lãi suất thậm chí còn không được đưa ra thảo luận. Đầu tháng này, Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) đã giữ chi phí vay ở mức cao nhất trong 12 năm và thậm chí còn thảo luận về khả năng tăng thêm nữa do lạm phát liên tục tăng cao.

Mặc dù không thắt chặt chính sách mạnh mẽ như các ngân hàng trung ương lớn khác, RBA đang phải vật lộn để thuyết phục thị trường rằng họ sẽ chống lại xu hướng nới lỏng tiền tệ trong năm nay bằng cách giữ lãi suất cao trong thời gian dài hơn. Các nhà đầu tư trái phiếu kỳ vọng RBA sẽ bắt đầu nới lỏng chính sách vào tháng 12.

Tuy nhiên, không phải chính sách tiền tệ đang thúc đẩy thị trường nhà ở của đất nước. Ngay cả khi RBA tăng lãi vay vào năm ngoái, giá nhà vẫn tăng với tốc độ nhanh ngoài mong đợi sau một đợt giảm mạnh nhưng ngắn ngủi. Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại CoreLogic cho biết: "Nếu chỉ là về lãi suất, giờ đây chúng ta đã rơi vào suy thoái sâu rồi".

Biến động cung cầu có tác động mạnh hơn nhiều đến giá trị bất động sản tại Australia. Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở, vốn đã trở nên trầm trọng hơn sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát, đã làm nổi bật những thất bại lâu dài về chính sách ở cả phía cung và cầu.

Trong một bản đệ trình vào tháng 4 lên Ủy ban Nhân dân về Khủng hoảng Nhà ở, Saul Eslake của Corinna Economic Advisory lưu ý thị trường nhà ở đã phải chịu đựng những điều tồi tệ nhất. Kể từ giữa những năm 1980, chính quyền liên bang và tiểu bang đã tập trung thúc đẩy nhu cầu thay vì tăng nguồn cung. Các chính sách về phía cầu cuối cùng lại có lợi cho các nhà đầu tư hơn là những người mua nhà lần đầu, một phần do những thay đổi trong hệ thống thuế.

Sự sụt giảm mạnh về quyền sở hữu nhà đã thúc đẩy nhu cầu về nhà cho thuê, góp phần làm giảm khả năng chi trả trong bối cảnh đại dịch gây ra sự gia tăng di cư ròng ra nước ngoài. Các quy định hạn chế về quy hoạch và phân vùng đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng bằng cách cản trở sự phát triển của nhà ở mật độ trung bình ở các vùng ngoại ô đáng mơ ước gần trung tâm thành phố.

Chi phí vay thấp hơn sẽ không giúp cải thiện khả năng chi trả và thậm chí có thể khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn. Mặt khác, một cuộc cải cách lớn đối với hệ thống quy hoạch của Australia sẽ góp phần giải quyết triệt để các nguyên nhân cơ bản của cuộc khủng hoảng nhà ở.

Trong khi các nhà đầu tư tăng đặt cược vào thời điểm lãi suất tại các nền kinh tế hàng đầu châu Á giảm, Hàn Quốc và Australia lại đưa ra câu chuyện cảnh báo về giới hạn của chính sách tiền tệ, đặc biệt là khi nói đến thị trường nhà ở.

* Nicholas Spiro là đối tác tại Lauressa Advisory, công ty tư vấn bất động sản và kinh tế vĩ mô chuyên nghiệp có trụ sở tại London. Ông là chuyên gia về các nền kinh tế tiên tiến và mới nổi, đồng thời là nhà bình luận thường xuyên về các diễn biến tài chính và chính trị vĩ mô.