Đầu tư phân khúc Condotel: Lợi thì có lợi nhưng…

Triển vọng lớn

Lợi thế về thiên nhiên, cùng những cải thiện về cơ sở hạ tầng, giao thông đã đưa Việt Nam trở thành điểm đến ưa thích của du khách trong và ngoài nước. Du lịch phát triển làm gia tăng nhu cầu lưu trú của khách du lịch tại những thành phố biển chủ đạo như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, đồng thời là động lực để các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đi vào khai thác nhiều hơn.

Khác với dự án căn hộ chung cư thông thường, những dự án Condotel đều được xây dựng tại những địa phương có tiềm năng phát triển về du lịch và nghỉ dưỡng, gần hoặc những vùng ven biển. Đây là những khu vực có lượng du khách đến tham quan hàng năm rất đông và thuận tiện giao thông bằng cả đường thủy, đường bộ và đường hàng không.

Theo ông Nguyễn Anh Dũng, Tổng biên tập Báo Xây dựng, Condotel là loại hình bất động sản có sự phát triển mạnh mẽ trong vài năm trở lại đây với nhiều chủ đầu tư lớn tham gia, nhiều dự án được đầu tư xây dựng trên khắp các thành phố địa phương ven biển trải khắp từ Bắc vào Nam. Một nguồn vốn lớn được huy động, nhiều khách hàng tham gia mua bán sở hữu, tình hình giao dịch sôi động.

Condotel phát triển dựa trên nền tảng lý tưởng về điều kiện tự nhiên và khí hậu biển thuận lợi, ngành du lịch khi lượng khách quốc tế và trong nước tăng trưởng. Nhiều thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế cũng tham gia vào phân khúc bất động sản tiềm năng này tạo nên một tầm cao mới cho hạ tầng lưu trú quốc gia, sánh ngang với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, năm 2016, thị trường Condotel sôi động với sự ra đời của rất nhiều cái tên nổi bật như Cocobay, Ariyana, Ocean Suites (Đà Nẵng), Vinpearl Empire (Nha Trang), Movenpick Resort Cam Ranh Bay (Khánh Hoà)... Những dự án bất động sản có vị trí càng đắc địa thì giá trị gia tăng trong tương lai càng cao. Đại diện Savills cũng cho biết, nghiên cứu của Savills cho thấy, năm 2017 sẽ là năm kiểm chứng sức hấp thụ của loại hình này và các Condotel giá tầm trung sẽ được tiêu thụ tốt hơn.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, sự phát triển phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là tất yếu ở Việt Nam vì tiềm năng du lịch của nước ta là rất lớn. Với nhiều di sản văn hóa được UNESCO vinh danh là di sản văn hóa thế giới, Việt Nam đang ngày càng hấp dẫn trong mắt các khách du lịch quốc tế.  

Nhiều rào cản cần tháo gỡ

Là loại hình bất động sản đầu tư mới phát triển tại Việt Nam trong vòng 1 năm qua nhưng phân khúc Condotel cũng đang nảy sinh nhiều vướng mắc do thiếu khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh.  

Đứng từ góc độ của cơ quan chuyên môn, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho hay, loại hình Condotel mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không...), cách khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận trong tương lai của loại hình bất động sản loại này. Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình Condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều.

Bên cạnh đó, Condotel cũng có nhiều loại hình có tính pháp lý khác nhau, có dự án là 50 năm và được ở, 50 năm không được ở,...khiến nhiều nhà đầu tư bối rối.

Không riêng người mua, ngay cả các chủ đầu tư cũng gặp nhiều vướng mắc khi xin cấp phép đầu tư Condotel hàng trăm tỷ đồng nhưng không bán được do vướng thủ tục pháp lý hoặc không bán được vì tâm lý người dân thường chuộng các bất động sản có sổ đỏ.

Nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn gia và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho Condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.

Pháp luật đất đai quy định rõ, nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền… Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở.

Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa cho phép phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trong khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí. Vì vậy, mới có chuyện chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khoảng 50 năm hoặc 70 năm.

Theo ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ Khách sạn (Tổng cục Du lịch Việt Nam), việc đầu tư condotel cũng tiềm ẩn một số rủi ro như chủ căn hộ thường nhận được lời hứa hẹn quá mức từ phía chủ đầu tư. Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bán căn hộ và chuyển giao việc vận hành, khai thác cho công ty quản lý. Như vậy, lợi nhuận đem lại cho chủ đầu tư thường không cao như kỳ vọng. Chủ căn hộ phải chia sẻ chi phí vận hành các khu vực chung với công ty quản lý. Uy tín của công ty quản lý trên thị trường du lịch cũng cũng ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận.

Nhà đầu tư Condotel riêng lẻ cũng khó dự đoán các rủi ro xảy trong thị trường du lịch như sự biến động về lượng khách, sự thay đổi nhu cầu của khách hoặc sự bùng nổ quá nhiều dự án ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Xét về khía cạnh tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, vốn cho thị trường Condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án Condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường Condotel. 

Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê Condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường Condotel.

Đại diện chính quyền địa phương, ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng, một số hậu quả có khả năng xảy ra nếu cơ quan quản lý nhà nước không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng theo hình thức biệt thự và căn hộ du lịch đang có xu hướng gia tăng. Điều này sẽ gây áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ nhưng không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

“Không chỉ hạ tầng, cùng với đó còn là nguy cơ phá vỡ quy hoạch và diện mạo do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị  hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch”, ông Nam cảnh báo.

Do đó, ông Nam khuyến nghị, cần quy trách nhiệm cụ thể của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.