Savills: Thị trường văn phòng cho thuê vẫn tăng mạnh

Mô hình Co-working tăng cao

Báo cáo Savills ghi nhận số giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và Quý I/2021 tăng 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Thống kê từ Quý IV/2020 đến Quý I/2021, diện tích thuê trung bình đã tăng nhiều, thể hiện ở số giao dịch thuê văn phòng với diện tích trên 1000m2 tăng.

Trước đây, ở Hà Nội, các giao dịch thuê văn phòng thành công chủ yếu ở phân 300-500m2/giao dịch. Tuy nhiên gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn, các công ty có xu hướng tập trung các văn phòng làm việc của họ. Điều này đã tác động tích cực đến thị trường cho thuê văn phòng.

Bên cạnh đó theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills, trong bối cảnh đại dịch Covid-19, nhu cầu thị trường văn phòng tăng cao, chủ yếu do xuất hiện mô hình Co-working Spase (CWS - mô hình cung cấp dịch vụ kinh doanh cho phép các cá nhân và nhóm làm việc độc lập hoặc hợp tác trong một không gian văn phòng dùng chung). Xu hướng CWS này đang được giới trẻ năng động yêu thích vì làm việc ở bên ngoài, chủ động về thời gian và đây cũng là mô hình đã phát triển ở những quốc gia có nền kinh tế năng động.

Tuy nhiên, bà Hoàng Nguyệt Minh cũng phân tích, mặc dù đang là xu hướng mới, giữa mô hình và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Bởi CWS sẽ chỉ phù hợp với các công ty start - up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam, chứ chưa hẳn phù hợp với các công ty có dự định hoạt động lâu dài.

Thực tế, các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn trong khoảng 1.000 – 2.000 m2 mặt sàn, nên họ có xu hướng chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty.

Do vậy, các văn phòng hạng B và C vẫn luôn là lựa chọn số một do đáp ứng các tiêu chí của mô hình văn phòng truyền thống. Trong đó, bao gồm những tòa nhà có lỷ lệ lấp đầy thấp (20-30%) và những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80-90%), đã chứng minh bất chấp tác động của dịch Covid-19, nhu cầu của doanh nghiệp về mở rộng quy mô, diện tích làm việc đang là nhu cầu lớn. Điều đó cũng cho thấy phân khúc văn phòng vẫn là điểm sáng trong thị trường BĐS, nhất là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Tuy nhiên, theo khảo sát của Savills toàn cầu về thị trường văn phòng của khu vực châu Á, và tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung phân khúc này vẫn thấp hơn so với Singapore hay Bangkok (Thái Lan). Chính yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt. Do đó, TP. HCM và Hà Nội cũng đang được các nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến để mở rộng quy mô tại khu vực châu Á - TBD thời gian tới.

Giá thuê tăng do nhu cầu lớn

Dữ liệu báo cáo Quý I/2021 của Savills cho thấy, toàn thị trường văn phòng vẫn hoạt động ổn định ở tất các cả phân khúc hạng A, B và C. Trong đó, phân khúc hạng A lại có chỉ số tăng trưởng nguồn cung lớn nhất theo năm với 24% và chính việc xuất phát từ nhu cầu của mô hình CWS, cũng dẫn tới giá thuê tăng trưởng.

Cụ thể, tại Hà Nội, phân khúc hạng A tập trung tại một số khu vực như Quận Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội, giá thuê trung bình đạt mức tăng đến 33 USD/m2. Trong khi đó, tại thị trường TP. HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở Quận 1 hoặc ngay sát Quận 3. Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 USD/m2.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, “Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội hay trong TP. HCM đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới Covid-19”.

Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, từ thời điểm Quý IV/2020 tới Quý I/2021 ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp tới 93.000m2 sàn văn phòng, tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000m2 sàn, và tòa Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn... Đây là các tòa nhà có nguồn cung lớn về thị trường văn phòng nhưng vẫn theo cấu trúc logic chung là gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá thuê trong năm đầu tiên để thu hút khách và giá thuê sẽ tăng dần theo các năm tiếp theo, bà Minh phân tích.

Ở góc nhìn triển vọng, Việt Nam, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn Covid-19 hiệu quả đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Bên cạnh đó, ngoài các doanh nghiệp địa phương, các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành Công nghệ, Dịch vụ - Tài chính, Bảo hiểm Nhân thọ… đang có nhu cầu mở rộng quy mô hoạt động, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới. Đây cũng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển thị trường văn phòng và trông chờ sự tăng trưởng trong tương lai về giá thuê.