Thị trường bất động sản phục hồi chậm
Tại báo cáo của DKRA cho thấy, mặc dù thị trường đã có nhiều dấu hiệu phục hồi sau đại dịch nhưng hầu hết các phân khúc vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với thời điểm từ 2019 trở về trước.
Cụ thể, phân khúc nhà ở khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong Quý 3/2022 vẫn thấp hơn so với quý trước (riêng nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng nhẹ).
Đối với loại hình bất động sản condotel, theo DKRA ghi nhận, đã có một số tín hiệu lạc quan, trong đó mặt bằng giá sơ cấp tăng đáng kể so quý trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá thứ cấp có sự điều chỉnh giảm ở một số phân khúc.
Đối với phân khúc đất nền, quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm (giảm 65,6% so với Quý 2/2022). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước.
Tuy nhiên, phân khúc này vẫn tiếp tục giữ vị thế chủ lực ở cả khu vực TP. Hồ Chí Minh cũng như các vùng phụ cận. Trong đó, thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Về phân khúc căn hộ, trong quý 3/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng 4,873 căn đến từ 31 dự án mở bán (giảm 63,8% so với Quý 2/2022). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn (giảm 77,5% so với quý trước).
Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương vẫn là 2 địa phương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91,2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.
| Phó Giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng: "Các chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ phù hợp, sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản như kỳ vọng". (Ảnh: Hải Uyên) |
Theo DKRA, căn hộ hạng A và hạng C vẫn là phân khúc dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Trong đó, căn hộ hạng A tập trung khu vực TP. Hồ Chí Minh, thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.
Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5%-8% so với quý trước. Rêng tại một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12%-16% so với thời điểm cuối năm 2021.
Trong phân khúc nhà phố/biệt thự, khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 3.081 căn đến từ 30 dự án (tăng 22,4% so với quý trước).
Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 47%, tương đương 1.449 căn. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Giá bán cho phân khúc này, theo DKRA cho thấy, do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản… nên đẩy giá bán của phân khúc sơ cấp tăng 5%-8% so với giai đoạn trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3-6 tháng).
Riêng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) vẫn tiếp tục gia tăng nguồn cung mới, đạt khoảng 1.474 căn (tăng 53% so với Quý 2/2022) và đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay.
Tuy nhiên, nguồn cung phân bổ không đồng đều và tập trung cục bộ tại một số dự án ở Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Nam.
Theo đó, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 63%, tương đương 928 căn. Riêng phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, sự sụt giảm diễn ra ở cả nguồn cung lẫn sức cầu do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua chưa được tháo gỡ.
Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng so với Quý 2/2022 và cùng kỳ năm 2021.
Kỳ vọng đột phát mới
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group, mặc dù các phân khúc chủ đạo của thị trường có sự phục hồi chậm hơn so với kỳ vọng do ảnh hưởng từ các yếu tố khách quan, như chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu...
Tuy nhiên, hiện nay với sự nỗ lực của Chính phủ với các chính sách vĩ mô để thúc đẩy cho nền kinh tế phát triển, chắc chắc sẽ góp phần cho thị trường bất động sản trong hầu hết các phân khúc có những đột phá mới về lượng cung và hấp thụ trong quý 4/2022, cũng như giai đoạn tiếp theo.
| Báo cáo của DKRA cho thấy, mặt bằng giá trong hầu hết các phân khúc sẽ có sự thay đổi theo chiều hướng tăng đáng kể. (Ảnh: Bảo Lan) |
Về giá cả, theo ông Võ Hồng Thắng, các sản phẩm trong phân khúc thứ cấp có khả năng vẫn duy trì ổn định. Nhưng đối với dòng sơ - trung cấp và cao cấp sẽ có sự thay đổi theo chiều hướng tăng đáng kể.
Đặc biệt, đối với những dự án được vận hành bởi các thương hiệu Quốc tế 4* - 5* vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của khách hàng, đa phần các dự án này đạt tỷ lệ bán hàng khá tích cực.
Một vấn đề đáng chú ý trong báo cáo của DKRA đó là các chính sách để phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH).
Vì hiện nay cơ chế - chính sách phát triển nhà ở xã hội còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời đối với cả 2 đối tượng doanh nghiệp và khách hàng.
Do vậy, theo bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, để phát triển đúng mục tiêu về nhu cầu nhà ở xã hội của Chính phủ, thì trước tiên cần rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.
Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển như Mỹ, Nhật, Singgapore…
Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến, bà Lương Thị Thanh Huyền kết luận.