| Thương mại điện tử phát triển dẫn đến thay đổi về nhu cầu mặt bằng kho cho thuê khu vực châu Á - Thái Bình Dương. |
Dịch chuyển do nhu cầu
Trong cả hai quý đầu của năm 2020, ảnh hưởng lớn từ thương chiến Mỹ - Trung và diễn biến ngày phức tạp của dịch bệnh Covid-19 trên quy mô toàn cầu, đã đẩy mức chi phí lao động gia tăng, trong đó có cả ở thị trường Trung Quốc. Điều đó đã buộc các nhà sản xuất trên toàn cầu phải nhanh chóng tìm phương án đa dạng hóa chuỗi cung ứng của họ trên khắp châu Á. Và Việt Nam đã đứng trước cơ hội trở thành một thị trường hấp dẫn với nhiều lợi thế vốn có.
Theo báo cáo của CBRE về hoạt động thương mại quốc tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa và thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng kho vận ở khu vực châu Á khi các nhà sản xuất trên thế giới đang tích cực đánh giá lại chiến lược sản xuất và tìm kiếm nguồn cung ứng nhằm đối phó với cuộc chiến thương mại đang diễn ra và đại dịch Covid-19.
Việc gia tăng căng thẳng địa lý chính trị đã dẫn đến tình trạng đi ngược với xu hướng toàn cầu hóa ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Trong bối cảnh này, các trung tâm sản xuất có khả năng sẽ di dời đến gần hơn với những thị trường mục tiêu và thị trường có lao động giá rẻ và có tay nghề cao.
Những gián đoạn gần đây đã buộc các công ty phải đa dạng hóa chuỗi cung ứng ở nhiều nước khác nhau trên toàn khu vực châu Á. Do tác động của đại dịch, những công ty từng phụ thuộc quá mức vào một quốc gia hoặc khu vực nào đó sẽ phải đánh giá lại chiến lược tìm nguồn cung ứng và sản xuất của mình.
“Chúng tôi ghi nhận một số nhà sản xuất đang chuyển từ nguồn cung tập trung sang đa dạng hóa chuỗi cung ứng”, ông Desmond Sim, lãnh đạo bộ phận Nghiên cứu CBRE, khu vực Singapore và Đông Nam Á cho biết. “Các quốc gia đang đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và khuyến khích thu hút các ngành công nghiệp sẽ có thể chiếm lĩnh được đa số thị phần từ việc di dời sản xuất”.
Theo ông Sim, “CBRE dự đoán việc chuyển đổi mô hình thương mại sẽ đi kèm với việc đa dạng hóa chuỗi cung ứng và địa điểm sản xuất”.
Xu hướng này đã bắt đầu. Trung Quốc, nền kinh tế xuất khẩu lớn nhất thế giới tính theo giá trị, đã ghi nhận tổng kim ngạch xuất khẩu từ Trung Quốc sang Mỹ giảm 12,7% trong năm 2019, và tổng giá trị thương mại giữa hai quốc gia giảm khoảng 100 tỷ USD so với cùng kỳ năm trước. Các nền kinh tế hưởng lợi từ xu hướng này bao gồm Đài Loan và Việt Nam, hai đối tác thương mại có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất của Mỹ.
Tổng kim ngạch thương mại giữa Mỹ và các nền kinh tế Đài Loan và Việt Nam đã tăng lần lượt là 18,7 tỷ USD và 9,1 tỷ USD trong năm 2019. Tương tự, hoạt động thương mại giữa Mỹ với tại các nền kinh tế ở châu Âu như Bỉ, Pháp và Hà Lan cũng ghi nhận sự tăng trưởng.
Việt Nam nổi lên như một trung tâm sản xuất mới
Trong bối cảnh gia tăng bảo hộ thương mại trên toàn cầu, Việt Nam tiếp tục ghi nhận thêm kỷ lục về xuất khẩu, và đang trên đà phát triển trở thành trung tâm chế biến chế tạo mới. Xuất khẩu ghi nhận mức tăng trung bình 16,8% hằng năm trong giai đoạn 2010-2019. Tổng thặng dư thương mại năm trước đạt 9,9 tỷ USD.
Cuộc chiến thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ đã mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2019, do các nhà sản xuất bắt đầu di dời đến những thị trường tiềm năng khác. Giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp Việt Nam tăng khoảng 10%, một vài khu công nghiệp ghi nhận giá thuê có thể tăng đến 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mặc dù vẫn còn nhiều rào cản cho các nhà đầu tư như việc thiếu hụt quỹ đất công nghiệp và cơ sở hạ tầng ở những trí thuận lợi (bao gồm gần cảng biển, cảng hàng không, và khu đô thị lớn), ngành công nghiệp chế biến chế tạo và thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi nhanh chóng của chuỗi cung ứng và thương mại hóa toàn cầu, giao thương với các quốc gia phát triển tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của Việt Nam.
Bên cạnh việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa và thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng kho vận trong dài hạn, CBRE nhận thấy việc phát triển thương mại điện tử đang thay đổi nhu cầu mặt bằng kho cho thuê khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Tổng doanh số thương mại điện tử xuyên biên giới trong khu vực được dự kiến sẽ tăng gấp đôi lên 389,5 tỷ USD vào năm 2023, từ mức 181,4 tỷ USD năm 2018.
Sự cải thiện của chuỗi cung ứng địa phương sẽ kết hợp bất động sản công nghiệp và bán lẻ, ảnh hưởng đến cách hàng hóa được lưu trữ và chuyển đến tay người tiêu dùng. Kho ngoại quan (hình thức kho cho phép lưu trữ hàng hóa mà không phải trả thuế) đang ngày càng phổ biến trong bối cảnh nhu cầu của người tiêu dùng đối với các sản phẩm nhập khẩu tăng lên, vì chúng tạo điều kiện giao hàng nhanh hơn so với việc vận chuyển trực tiếp từ nước xuất xứ.
CBRE dự đoán nhu cầu thuê các kho này sẽ tăng lên, đặc biệt là tại các thị trường tiêu dùng lớn như Trung Quốc và Ấn Độ, và tại các thành phố có cảng và sân bay lớn, như Hàng Châu, Thâm Quyến, Thượng Hải của Trung Quốc, Mumbai và Chennai của Ấn Độ.