Tin bất động sản ngày 24/12: Cách định giá đất nền tránh sập bẫy sốt ảo, sắp ra mắt dự án nghỉ dưỡng hạng sang ở Hòa Bình

TGVN. Chuyên gia nói về cách định giá đất nền, sắp ra mắt dự án nghỉ dưỡng đẳng cấp Parahills Reso ở Hòa Bình, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Nam Vũng Tàu... là những tin bất động sản đáng chú ý.

Dự án bất động sản nghỉ dưỡng Parahills Resort. (Nguồn: Beru)

Tin bất động sản miền Bắc

Ngày 27/12 tới, Beru Group sẽ ra mắt Parahills Resort - dự án nghỉ dưỡng ven hồ đẳng cấp ở Hòa Bình sở hữu vị trí đắc địa, kiến trúc độc đáo cùng nhiều tiện ích vượt trội.

Tại sự kiện ra mắt, bên cạnh những thông tin về Parahills Resort và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Hòa Bình, chủ đầu tư còn dành nhiều quà tặng hấp dẫn cùng cơ hội tham gia chương trình bốc thăm trúng thưởng, với những phần quà giá trị cho khách hàng tham dự.

Nằm trong lòng thung lũng Thung Nai, cách Hà Hội chưa đến 1 giờ 30phút di chuyển bằng ô tô, Parahills Resort định hướng trở thành trung tâm nghỉ dưỡng ven đô đẳng cấp ở phía Bắc. Có diện tích lên tới 6,7 ha, Parahills được chủ đầu tư quy hoạch đồng bộ với 135 căn biệt thự, khối khách sạn và hàng loạt những tiện ích, dịch vụ.

Được thiết kế theo địa hình giật cấp, sở hữu thế đất "tựa sơn, hướng thủy" đắt giá, toàn bộ 135 căn biệt thự nghỉ dưỡng của Parahills Resort đều có tầm nhìn hướng ra hồ Hòa Bình rộng lớn, tựa lưng lên sườn đồi với rừng cây xanh mát.

Bất động sản miền Trung

Thông tin từ UBND tỉnh Bình Định cho biết, dự án Khu Đô thị - Du lịch - Văn hóa - Thể thao hồ Phú Hòa triển khai rất chậm, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người dân xung quanh nên dự án tạm dừng và chờ hướng dẫn cụ thể từ Chính phủ.

Theo hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT) đã ký kết năm 2015 giữa Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với Liên danh Nhà đầu tư Phúc Lộc - Thành An để đầu tư xây dựng 2 dự án BT: Đường Điện Biên Phủ (nối dài) và Cải tạo, nâng cấp hệ thống tiêu thoát nước hồ Phú Hòa.

Theo đó, Dự án Khu Đô thị - Du lịch - Văn hóa - Thể thao hồ Phú Hòa là Dự án khác giao cho Liên danh Nhà đầu tư thực hiện đầu tư, xây dựng và kinh doanh quỹ đất để thu hồi vốn đầu tư xây dựng 2 dự án BT nêu trên.

Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng, Nhà đầu tư đã nhiều lần điều chỉnh quy hoạch dẫn đến việc triển khai Dự án bị chậm trễ so với hợp đồng đã ký kết.

Tin bất động sản miền Nam

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vừa có quyết định phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Nam Vũng Tàu.

Tổng thể dự án Khu đô thị mới Nam Vũng Tàu.

Dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện (không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng) là 4.620 tỷ, trong đó, chi phí xây lắp hơn 1.500 tỷ; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tạm tính hơn 3.119 tỷ. Nguồn vốn kêu gọi đầu tư ngoài ngân sách.

Dự án có quy mô diện tích 69,46ha, quy mô dân số 12.300 người.

Địa điểm thực hiện dự án tại phường 10 và phường 11, TP. Vũng Tàu.

Dự án sẽ lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu. Thời gian bắt đầu lựa chọn nhà đầu tư từ quý I/2021.

Thời gian thi công 48 tháng.

Cách định giá đất nền tránh sập bẫy sốt ảo:

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, khi định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư.

Một là làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m² đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? Hai là làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m² nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Đối với tình huống thứ nhất, bà Vân cho rằng, nhà đầu tư có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau:

Đầu tiên là phương pháp so sánh: người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất. Sau đó, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, người định giá sẽ quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Tiếp đó là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, người định giá sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, thời gian thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, người định giá sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống thứ hai, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.