Tin bất động sản ngày 24/12: Cách định giá đất nền tránh sập bẫy sốt ảo, sắp ra mắt dự án nghỉ dưỡng hạng sang ở Hòa Bình

Cách định giá đất nền tránh sập bẫy sốt ảo:

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, khi định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư.

Một là làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m² đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? Hai là làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m² nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Đối với tình huống thứ nhất, bà Vân cho rằng, nhà đầu tư có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau:

Đầu tiên là phương pháp so sánh: người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất. Sau đó, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, người định giá sẽ quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Tiếp đó là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, người định giá sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, thời gian thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, người định giá sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống thứ hai, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.