Một số nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Trung Quốc đang gặp rắc rối và đang tìm cách tái cơ cấu các khoản nợ. Tuy nhiên, vấn đề ngày càng nghiêm trọng, với nhu cầu đang cạn kiệt trên thị trường bất động sản, và câu hỏi lớn hơn là nền kinh tế và lĩnh vực tài chính sẽ bị ảnh hưởng nặng nề như thế nào nếu một số trong những “gã khổng lồ” bất động sản này sụp đổ.
Hiện tại mọi con mắt đều đổ dồn vào Evergrande, công ty mắc nợ lớn đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản ở New York, theo Chương 15 của Bộ luật phá sản của Mỹ. Evergrande đã và đang phải vật lộn để huy động sự hỗ trợ cho kế hoạch tái cơ cấu nợ nước ngoài của mình.
Việc xin bảo hộ phá sản sẽ giúp Evergrande có thêm thời gian. Động thái này sẽ tạm thời ngăn các chủ nợ thực hiện các biện pháp để thu hồi các khoản nợ của mình và đình chỉ bất kỳ tiến trình pháp lý nào chống lại tập đoàn đang phải đối mặt với hàng nghìn vụ kiện pháp lý và tổng số tiền yêu cầu lên tới 395 tỷ NDT.
Tập đoàn này hy vọng rằng bảo hộ phá sản có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hơn để họ có được sự chấp thuận đối với kế hoạch tái cơ cấu nợ và tiếp tục kinh doanh như bình thường để hoàn thành các dự án còn dang dở.
Đã có tiền lệ cho việc này. Năm 2022, một tập đoàn phát triển bất động sản khác của Trung Quốc – Modern Land – đã nộp đơn và được công nhận theo Chương 15 về kế hoạch tái cơ cấu 1,34 tỷ USD trái phiếu mệnh giá bằng đồng USD ở nước ngoài.
| Liệu việc Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản có phải là trường hợp Lehman Brothers của Trung Quốc hay không?. (Nguồn: The Representative) |
Tác động lan truyền?
Một câu hỏi được đặt ra là liệu việc Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản có phải là trường hợp Lehman Brothers của Trung Quốc hay không? Khi mà vấn đề của một công ty trở thành vấn đề của tất cả mọi người. Chính vụ phá sản của Lehman Brothers năm 2008 đã gây ra sự suy giảm của thị trường chứng khoán và buộc Chính quyền liên bang Mỹ phải bắt tay vào một chương trình cứu trợ khổng lồ để bảo vệ phần còn lại của ngành tài chính.
Bối cảnh bây giờ đã khác. Trước hết, quan điểm cho rằng Chính phủ Trung Quốc sẽ khiến giá đất giảm mạnh là điều không thể tưởng tượng được, đặc biệt là do họ đã can dự sâu vào lĩnh vực bất động sản của đất nước. Nhưng không còn nghi ngờ gì nữa, tình tiết này cho thấy vấn đề đang lan rộng ra ngoài Evergrande và khiến các nhà chức trách vô cùng lo lắng khi họ cố gắng đảm bảo nó không gây ra một sự lây lan.
Câu chuyện bắt đầu vào năm 2021 khi Evergrande – công ty có các khoản nợ hơn 300 tỷ USD – bắt đầu không trả được nợ. Kể từ đó, các nhà phát triển bất động sản chiếm 40% doanh số bán nhà của Trung Quốc cũng không trả được nợ. Phần lớn trong số đó là các doanh nghiệp tư nhân.
Gần đây hơn, Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Trung Quốc tính theo doanh số hợp đồng, đứng trước nguy cơ vỡ nợ sau khi đình chỉ giao dịch gần chục loại trái phiếu trong nước. Công ty này cũng có thể tìm cách tái cơ cấu khoản nợ của mình.
Những diễn biến tại Evergrande và Country Garden đã khiến các ngân hàng ít sẵn sàng hơn trong việc cung cấp tài chính cho các nhà phát triển bất động sản tư nhân. Có những lo ngại rằng điều này có thể gây tổn hại cho các nhà phát triển bất động sản không gặp khó khăn vào thời điểm mà các công ty bất động sản đang phải vật lộn với doanh số bán hàng yếu.
Nhu cầu yếu
Lãi suất thế chấp đã được nới lỏng và số tiền phải trả trước đã giảm, nhưng nhu cầu đối với nhà ở vẫn yếu ở Trung Quốc. Giá nhà mới đã giảm trong tháng Bảy sau khi ổn định trong vài tháng. Thị trường việc làm ngày càng trở nên tồi tệ và người dân không tự tin rằng những ngôi nhà mà họ đang tìm mua sẽ được giao. Không có gì ngạc nhiên khi người mua nhà thận trọng.
Doanh số bán nhà yếu đã gây áp lực lớn hơn cho các nhà phát triển bất động sản, đặc biệt là những công ty đang gặp vấn đề về thanh khoản. Evergrande báo cáo khoản lỗ tổng cộng là 812 tỷ NDT trong hai năm qua, và nợ ròng tăng từ 627 tỷ NDT năm 2021 lên 688 tỷ NDT vào năm 2022. Country Garden gần đây đã công bố khoản lỗ ròng ước tính 45-55 tỷ NDT trong nửa đầu năm 2023, với doanh thu giảm 35% so với cùng kỳ năm 2022.
Cuộc khủng hoảng thanh khoản trong lĩnh vực nhà ở đang lan sang các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước. Tập đoàn Sino-Ocean được nhà nước hậu thuẫn đã thông báo với các chủ nợ rằng họ đang hợp tác với các cổ đông lớn để quản lý gánh nặng nợ nần của mình. China Vanke đánh giá thị trường nhà ở của nước này hiện đang trở nên tồi tệ hơn dự kiến.
Ưu tiên của các nhà phát triển bất động sản là thực hiện các cam kết hiện có. Hầu hết các doanh nghiệp này hoặc không có khả năng hoặc không sẵn sàng mua đất và bắt đầu các dự án mới. Số lượng nhà mới xây dựng trong 7 tháng đầu năm 2023 giảm 26% so với cùng kỳ năm 2022, trong khi đầu tư bất động sản giảm 8,5% trong tháng Bảy.
Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc trong quý II/2023 đã giảm 1,2% so với cùng kỳ năm 2022. Ngành này và các lĩnh vực liên quan chiếm gần 14% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc. Điều này đồng nghĩa với việc sự sụt giảm trong lĩnh vực bất động sản đang là lực cản đối với nền kinh tế Trung Quốc.
Nguy cơ cao
Vào đầu tháng Bảy vừa qua, Ngân hàng nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) đã gia hạn chương trình cho vay đặc biệt đến tháng 5/2024 nhằm giúp các nhà phát triển bất động sản hoàn thành các dự án còn dang dở của họ. Theo ngân hàng trung ương này, vào cuối tháng Sáu, gần 1/3 trong số 343 thành phố quy mô trung bình của nước này đã hạ lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần đầu, trong khi lãi suất thế chấp trung bình cho các khoản vay giảm xuống 4,11% trong tháng Sáu, từ 4,62% cách đó một năm.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở vẫn còn yếu và những rủi ro tài chính đang gia tăng – không chỉ đối với lĩnh vực bất động sản, mà còn đối với lĩnh vực ngân hàng và khu vực chính quyền địa phương đã và đang hỗ trợ nhà ở. Điều này khiến cho nhu cầu nới lỏng chính sách càng trở nên cấp thiết hơn.
Nguy cơ là rất cao. Các nhà chức trách Trung Quốc phải ổn định lĩnh vực bất động sản và ngăn chặn tình trạng “chảy máu” hơn nữa của các “ông lớn” trong lĩnh vực này. Nếu không khả năng kiểm soát rủi ro của chính họ có thể bị nghi ngờ.