Nên ấn định 5 năm/lần
Kể từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, đến nay “định giá đất theo thị trường” vẫn luôn là khái niệm gây nhiều tranh cãi. Kéo theo nó là những câu hỏi: Thế nào là giá đất sát với giá thị trường? Nên cố định khung giá đất 3-5 năm/lần hay tiếp tục điều chỉnh 1 năm/lần như hiện nay? Đại diện Bộ TN-MT cho biết, mặc dù trong luật sửa đổi Luật Đất đai 2003 ghi rõ: “Định giá đất theo hướng sát với giá chuyển nhượng thị trường trong điều kiện bình thường”, nhưng thực tế địa phương nào định giá ở mức cao nhất cũng chưa sát với giá thị trường. Nhiều địa phương do bức xúc về thu hút đầu tư, nên đã định giá thấp hơn so với giá thị trường. Đây chính là một bất cập.
Bộ TN-MT đang gấp rút hoàn chỉnh Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 để trình Quốc hội thông qua. Một trong những nội dung cần sửa đổi là quy định về khung giá đất. Trong Dự thảo luật đang được đưa ra lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp (DN), tại Điều 56 về giá đất do Nhà nước quy định đã đưa ra phương án: “Bộ TN-MT có trách nhiệm định kỳ 5 năm/lần rà soát, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất các loại đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành. Trường hợp giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của một, hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá, thì xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành”.
Giải thích cho hạn định điều chỉnh khung giá đất 5 năm/lần, Bộ TN-MT cho rằng, việc ban hành khung giá đất vào ngày 1-1 hàng năm khiến cho DN thực hiện dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn. Mặt khác, mỗi lần xây dựng khung giá đất rất tốn kém công sức và tiền của.
Đại diện Sở TN-MT&NĐ Hà Nội tán đồng chủ trương ban hành khung giá ổn định trong thời hạn 5 năm. Bởi, việc mỗi năm địa phương lại điều chỉnh khung giá đất một lần là không hợp lý, thực tế có những dự án kéo dài 5-10 năm mới giải phóng xong mặt bằng. Năm nào cũng thông qua bảng giá đất mới, nên hộ nhận đền bù năm trước lại được ít tiền hơn các hộ sau, dẫn đến nhiều chuyện khiếu kiện phức tạp.
1 hay 5 năm/lần đều... sai?
Đó là ý kiến của luật sư Nguyễn Minh Thắng, Trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Đông Nam Á (SEA Bank). Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Minh Thắng cho rằng, việc ấn định thời gian định kỳ rà soát giá đất là 1 năm hay 5 năm đều vi phạm nguyên tắc “sát với giá đất thị trường”. Cơ quan có trách nhiệm theo dõi biến động giá đất phải tư vấn cho UBND tỉnh, thành phố ban hành giá đất ngay khi có biến động, không thể vì vướng mắc của cơ quan quản lý trong việc đền bù thu hồi đất, mà phải quy định thời hạn này làm thiệt hại đến quyền lợi của Nhà nước, hoặc người sử dụng đất. Ông Thắng nêu ví dụ: Nếu giá đất thị trường chênh lệch tăng đến 29%, vẫn áp dụng theo giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành là ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cả gia đình và người sử dụng đất. Ngược lại, nếu giá đất chênh lệch giảm đến 29%, Nhà nước là bên chịu thiệt. Nhưng, Nhà nước không chấp nhận chịu thiệt, nên Dự thảo bổ sung quy định Nhà nước sẽ áp đúng giá thị trường nếu thấy mình có thiệt hại. “Quy định như vậy là không tôn trọng quyền và lợi ích của người dân” - luật sư Thắng nhấn mạnh.
Tuy nhiên, không phải tất cả ý kiến đều đồng tình với đề xuất nên ấn định 5 năm/lần. Lãnh đạo một số địa phương lo ngại, mặc dù ban hành 5 năm/lần, nhưng bảng giá đất này chỉ sử dụng xuyên suốt trong 5 năm để thu thuế nhà đất. Còn với các nội dung khác, như tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất..., nếu bảng giá đất có chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường, phải điều chỉnh cho sát giá thị trường để áp dụng. Như vậy, các địa phương có diện tích đất đô thị hóa hàng năm lớn, như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và các đô thị khác sẽ phải điều chỉnh liên tục. Đó là chưa kể khi thị trường xảy ra “sốt” giá nhà đất.
Rõ ràng, xung quanh vấn đề xây dựng khung giá đất vẫn còn rất nhiều tranh cãi. Bộ TN-MT nên tổ chức thêm nhiều cuộc hội thảo, lấy ý kiến của các chuyên gia, DN trước khi hoàn chỉnh Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 trình Quốc hội thông qua.
Theo HNM
