Để thực hiện tốt quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế quốc gia mang tính chiến lược chỉ đạo phát triển KTXH và phân bố nguồn lực theo không gian (lãnh thổ) dựa trên QHSDĐ. QHSDĐ là sản phẩm rất quan trọng của Nhà nước và là công cụ hiệu quả xây dựng kế hoạch liên kết các nguồn lực nhằm phát triển đất nước bền vững. Các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài nguyên (đất đai…) được quy hoạch và có kế hoạch triển khai tốt, đến lượt nó sẽ gây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư và đồng thuận xã hội, tác động đến các nguồn lực khác như sản phẩm, con người, xã hội, và đặc biệt là tài chính, tạo sự cộng hưởng phát triển tích cực cho tổng thể nền kinh tế.

Trên thế giới, cách đây hơn 30 năm, Chương trình nghị sự 21 (Agenda 21), được hơn 170 quốc gia phê chuẩn tại Hội nghị thượng đỉnh Trái đất ở Rio de Janeiro nêu rõ rằng, QHSDĐ đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý tài nguyên thiên nhiên. Trong trường hợp tranh chấp quyền lợi trong sử dụng đất đai, nó cho phép giải quyết các mâu thuẫn phát sinh và dung hòa các lợi ích để đạt được các thỏa thuận bảo đảm sự bền vững của xã hội.

Ở Việt Nam, đất đai là loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Vì vậy, QHSDĐ là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai, liên quan đến việc phân bổ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau một cách tổng thể theo cách cân bằng các giá trị kinh tế, xã hội và môi trường.

Những năm qua, công tác quản lý đất đai có những tiến bộ đáng kể, trong đó, QHSDĐ là một công cụ quan trọng, góp phần sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và đảm bảo phát triển các nguồn lực bền vững. Tuy nhiên, khi thế giới biến động không ngừng và sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ, việc xây dựng QHSDĐ trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng còn nhiều bất cập dẫn đến chi phí cao, làm lãng phí nguồn lực.

Bốn hạn chế chủ yếu

Một là, lý thuyết xây dựng QHSDĐ phần lớn được định hình bởi các nghiên cứu cũ dựa trên nhiều khái niệm cơ bản liên quan đến QHSDĐ truyền thống cổ điển phương Tây bất chấp cảnh quan đô thị, khoa học công nghệ cũng như cuộc sống đa văn hóa của người dân thay đổi nhanh chóng, đặc biệt là ở phương Đông với mật độ dân số cao. Ngoài ra, chính sách sử dụng đất kém làm hạn chế nguồn cung và đẩy giá trị bất động sản ở các thành phố lớn cao một cách giả tạo, gây phát sinh chi phí đắt đỏ cho nền kinh tế.

Hai là, chất lượng QHSDĐ và một số quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa cao, chưa mang tính chiến lược lâu dài. Sự phối hợp cũng như trách nhiệm giữa các cấp, các ngành trong việc lập, điều chỉnh QHSDĐ còn hạn chế, dẫn đến thiếu quy hoạch, quy hoạch treo làm bất ổn đời sống người dân, thúc đẩy lợi ích nhóm và đầu cơ… Tất cả điều đó gây cản trở cho sản xuất kinh doanh để phát triển sản phẩm, thậm chí còn tạo ra những mâu thuẫn xã hội và làm suy giảm niềm tin của nhân dân và nguồn vốn xã hội.

Ba là, QHSDĐ và các quy hoạch khác (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất…) còn mâu thuẫn, chưa thống nhất nên khó triển khai thực hiện. Cần quản lý mục đích sử dụng đất chặt chẽ vì một quyết định hành chính có thể gây thất thoát hàng trăm, nghìn tỷ đồng, làm lãng phí nguồn lực tài nguyên.

Bốn là, các chính sách liên quan quản lý mối quan hệ tài chính và đất đai vẫn còn nhiều hạn chế.

Đề xuất năm nguyên tắc

Để thực hiện tốt việc QHSDĐ nhằm tạo nền tảng kết nối và phát triển các nguồn lực phát triển KTXH, xin đề xuất năm nguyên tắc chính sau:

Thứ nhất, QHSDĐ không phải là một thủ tục chuẩn hóa được áp dụng thống nhất trên toàn thế giới. Nội dung của nó dựa trên phân tích tình hình thực tế đất nước và phải bảo đảm rằng QHSDĐ được đưa ra từ trên xuống theo cơ sở lý thuyết cơ bản với sự cập nhật những kiến thức mới về khoa học công nghệ và văn hóa xã hội hiện đại phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước. Điều này có nghĩa là lợi ích của tăng trưởng đất nước phải được đặt lên hàng đầu, bảo đảm tầm nhìn đại cục và nhất quán.

Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết để lập kế hoạch sử dụng đất thực tế khi triển khai QHSDĐ, là phân tích chi tiết các nhóm lợi ích khác nhau. Mục đích là tìm ra những lợi ích khác nhau của các bên, tạo cơ sở cho quá trình đàm phán, đưa ra quyết định vì cốt lõi của QHSDĐ là sự cân bằng chung mục đích sử dụng đất của tất cả các bên liên quan và tránh mâu thuẫn để đạt được đồng thuận cao nhất. Lý tưởng nhất là kết nối và phát triển các nguồn lực một cách tối ưu.

Thứ hai, Luật Đất đai trong đó có QHSDĐ là công cụ để quản trị hiệu quả nhất đối với nguồn lực tài nguyên. Hiện nay, an ninh lương thực và vị trí địa chính trị của đất nước đang là thành phần quan trọng trong những nguồn lực bền vững nhất của quốc gia. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu phức tạp và căng thẳng trong khu vực, việc quy hoạch trung tâm lương thực Đồng bằng sông Cửu Long và vùng Biển Đông Việt Nam để phát triển bền vững phải là trọng tâm của QHSDĐ nhằm bảo đảm an ninh lương thực và cả quốc phòng. Trong Dự thảo Luật cần bổ sung nội dung đất đô thị, đất xây dựng đô thị, đất lấn biển… bao gồm cả quy hoạch và phát triển không gian trên và ngầm mặt đất để phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho nền kinh tế quốc gia.

Thứ ba, QHSDĐ phải là nền tảng cho sự công bằng và tạo niềm tin xã hội trong việc an cư lạc nghiệp. Nhiệm vụ cốt lõi của QHSDĐ bao gồm khởi xướng quá trình giao tiếp và hợp tác minh bạch “cho phép tất cả những người tham gia hình thành lợi ích và mục tiêu của họ trong cuộc đối thoại”. Nguồn vốn xã hội to lớn được tạo ra trong quá trình xây dựng và thực hiện thể chế này sẽ thúc đẩy KTXH, xây dựng vững chắc nền tảng đạo đức, pháp luật xã hội và đem lại hạnh phúc cho người dân, tạo động lực mạnh mẽ cho nguồn lực con người Việt Nam phát triển, đổi mới và sáng tạo.

Thứ tư, Chính phủ nên sử dụng QHSDĐ làm đòn bẩy để phát triển các nguồn lực xã hội, đặc biệt là thúc đẩy các chính sách tiền tệ và tài khóa như đánh thuế thích hợp đối với giá trị của đất đai. Trong khi thuế cao đánh vào tài sản có thể không khuyến khích đầu tư, thì thuế đất cao lại tạo ra động cơ để phát triển các khu đất chưa sử dụng. Thuế giá trị đất đai có thể giúp tiếp cận đất đai tốt hơn cho những nhà đầu tư cũng như phát triển cơ sở hạ tầng mới làm tăng giá trị của đất đai gần đó, tự động chuyển thành doanh thu - làm cân bằng thu chi ngân sách. QHSDĐ kết hợp với xây dựng chỉ số giá bất động sản là hết sức cần thiết vì giá bất động sản được sử dụng như một trong những chỉ tiêu ổn định hệ thống tài chính và chúng đóng một vai trò quan trọng trong việc đưa ra các quyết định chính sách.

Thứ năm, QHSDĐ là quá trình xây dựng tiêu chuẩn tiến bộ liên tục với những phản ứng linh hoạt và cởi mở dựa trên những phát hiện mới và điều kiện thay đổi. QHSDĐ không chỉ là việc chuẩn bị một tài liệu quy hoạch, nó là một quá trình lặp đi lặp lại từ khâu xây dựng, phê duyệt, thực hiện đến việc giám sát, kiểm tra... đó vừa là nguyên tắc, vừa là phương pháp. Những tầm nhìn phát triển và phát hiện mới phải được quan sát cụ thể và đưa vào lập quy hoạch kịp thời. Nó có thể dẫn đến việc xem xét lại quyết định và lặp lại các bước đã thực hiện. Quá trình đòi hỏi sự linh hoạt nhưng phải luôn ổn định và nhất quán trong quy hoạch.

Năm 2023, đúng dịp một thập niên thực hiện Sáng kiến thúc đẩy hạnh phúc quốc gia, Liên hợp quốc công bố chỉ số hạnh phúc của Việt Nam tăng 12 bậc. Trong bối cảnh vị thế của Việt Nam không ngừng phát triển trên trường quốc tế, Luật Đất đai sửa đổi với QHSDĐ mang tính định hướng trọng tâm phát triển các nguồn lực KTXH sẽ là cơ hội tốt để chúng ta đột phá, trở thành một nước công nghiệp hiện đại vào giữa thế kỷ XXI.