Nghiên cứu mới nhất của CBRE chỉ ra rằng, các chỉ số kinh tế quan trọng của Việt Nam như tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng, lạm phát vẫn duy trì ở mức tích cực trong khi Chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và giúp cho những nhà sản xuất tiếp cận được tốt hơn đến với các thị trường xuất khẩu chính bằng việc tham gia nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương... chính là những yếu tố cạnh tranh khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng thu hút nhà đầu tư.
CBRE đánh giá, các yếu tố này ngày càng quan trọng hơn trong khi tính cạnh tranh của Việt Nam về chi phí đầu tư đất và lao động (so với các nước láng giềng khác) đã được chỉ ra trong nhiều khảo sát tiếp tục được duy trì.
| Tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng, cơ sở hạ tầng được đầu tư, tham gia nhiều FTA đã giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng thu hút nhà đầu tư. (Nguồn: KCN Hiệp Phước) |
Cơ sở hạ tầng trọng điểm được đầu tư mạnh
Theo CBRE, Chính phủ Việt Nam đã chi hàng tỷ USD cho việc cải thiện cơ sở hạ tầng để giúp thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Thực tế, theo thống kê bởi Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) và Bloomberg, đầu tư vào cơ sở hạ tầng của khu vực công và tư của Việt Nam đạt trung bình 5.7% GDP trong những năm gần đây, cao nhất Đông Nam Á, so với Thái Lan (gần 2% GDP), Indonesia (2,5% GDP) và Myanmar (hơn 2% GDP).
Theo CBRE, xu hướng này cho thấy sự thành công của Việt Nam trong việc cải thiện các dự án hạ tầng trọng điểm như những tuyến đường cao tốc mới, kết nối Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh với các địa phương lân cận, mở rộng các cảng biển và sân bay, đã thu hút các chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng mới hoặc mở rộng các khu công nghiệp gần các cơ sở hạ tầng này. Và đổi lại, các chủ đầu tư khu công nghiệp có thể giới thiệu các dự án cơ sở hạ tầng mới này như một phần của đề nghị của họ để thu hút các khách thuê.
Tại miền Bắc, các dự án: Đường cao tốc Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn, Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Mở rộng cảng container quốc tế Hải Phòng, Mở rộng sân bay Nội Bài, Mở rộng sân bay Cát Bi, Sân bay Vân Đồn... đã thu hút các nhà sản xuất như: LG Electronics & các nhà cung ứng của LG, Samsung Electronics & các nhà cung ứng của Samsung, Kyocera Milta, Panasonic, Nestle, Sumiden, Nikkiso, Toto, Fuji Xerox, Bridgestones, Chevron, Puma Energy, Idemitsu, Shinetsu, Vinfast và các nhà cung ứng của Vinfast vào các khu công nghiệp Amata (Quảng Ninh), VSIP (Hải Dương) Thăng Long 2 & 3 (Hưng Yên and Vĩnh Phúc); Đình Vũ, Tràng Duệ và VSIP (Hải Phòng) với tỷ lệ lấp đầy 70-90%.
Tại miền Trung là các dự án: Cao tốc Đà Nẵng - Quãng Ngãi, Sân bay Đà Nẵng, Cảng Liên Chiểu và Tiên Sa thu hút các nhà đầu tư như Truong Hai Automotive & các nhà cung ứng của Trường Hải, URC Central, Liwayway, King Maker Footwear, Maystar Footwear, Xindadong Textiles, Freetex, Properwell tại các khu oông nghiệp VSIP (Quảng Ngãi), Chu Lai – Trường Hải (Quảng Nam), VSIP (Nghệ An), Hemaraj Land & Development (Nghệ An) với tỉ lệ lấp đầy 63% - 90%
Miền Nam cũng tích cực đầu tư các dự án như: mở rộng cao tốc TP. HCM - Long Thanh & QL51, mở rộng xa lộ Hà Nội, cao tốc Bến Lức - Long Thành (đang xây dựng), tuyến đường sắt Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, mở rộng cảng Hiệp Phước, mở rộng cảng Cát Lái với các nhà đầu tư như: Intel, Samsung CE & các nhà cung ứng của Samsung, Bosch, Nidec, Lixil, Schneider Electric, SMC, KYC, Bayer, Cargill, Pepsi, Nestle tại các khu công nghiệp Trung tâm công nghiệp với một số khu công nghiệp được mở rộng tại TP. HCM (One Hub Sài Gòn @ Khu Công nghệ cao Sài Gòn), Đồng Nai (Amata Express City), Bình Dương (Mapletree, VSIP3, Warburg Pincus – Becamex) và Long An (CFLD Industrial Township) với tỷ lệ lấp đầy lên tới 80% - 90%.
Theo nghiên cứu của CBRE, các khu công nghiệp tại 3 miền đạt được tỷ lệ cho thuê tốt với một số công ty đa quốc gia, trong đó sự kết nối cơ sở hạ tầng đóng một vai trò lớn đối với quyết định chọn vị trí của khách thuê.
Tác động tích cực từ các FTA
Hiện nay, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định song phương và đa phương với các quốc gia khác nhau, bao gồm 5 hiệp định thương mại tự do trong khu vực ASEAN, 6 hiệp định với các đối tác, trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Úc và New Zealand và 4 hiệp định thương mại tự do song phương, trong đó có Hiệp định Thương mại Tự do giữa Việt Nam - Nhật Bản, Việt Nam - Hàn Quốc, Việt Nam - châu Âu và Hiệp định đối tác tooàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) dự định sẽ được ký kết trong năm 2019.
| các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường được diễn ra nhanh. (Nguồn: BQN) |
Theo các chuyên gia, lợi ích chính từ các FTA này là giúp xóa bỏ các rào cản thương mại giữa các nước thành viên, thu hút các doanh nghiệp thiết lập quy trình sản xuất tại Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu tới thị trường các nước thành viên. Có thể thấy, với những chính sách tốt và hiệu quả, một số doanh nghiệp lớn như Apple, Samsung, LG... đang mở rộng một phần của chuỗi cung ứng của họ vào Việt Nam.
Chẳng hạn, số lượng nhà máy tại Việt Nam được liệt kê vào trong danh sách nhà cung cấp của Apple tăng từ 16 (năm 2015) lên 22 nhà máy (năm 2018). Tất cả trong số đó đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Tập đoàn Samsung Electronics cũng tăng tỉ lệ sản xuất nội địa (tại Việt Nam) nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp số 1 của Samsung. “Ông lớn” công nghệ Hàn Quốc đang đặt mục tiêu, năm 2019 có 42 công ty Việt Nam là nhà cung cấp số 1, con số này tăng lên 50 vào năm 2020.
Bên cạnh đó, tập đoàn điện tử LG đã công bố dừng sản xuất điện thoại di động ở Hàn Quốc và chuyển sản xuất sang nhà máy tại Hải Phòng. Quyết định này sẽ tăng công suất sản xuất tại nhà máy Việt Nam lên 83%, đạt 11 triệu thành phẩm từ nửa cuối năm 2019
Trước xu hướng ngày càng tăng này, theo CBRE, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường được diễn ra nhanh. Ngoài ra, với thị trường và khách thuê đang ngày càng am hiểu thị trường, chủ đầu tư cũng đa dạng sản phẩm cho thuê gồm đất cho thuê, nhà xưởng & kho xây sẵn cho thuê, bán xưởng, bán và cho thuê lại để mang lại nhiều giá trị hơn cho khách hàng.
Tại một số vị trí chiến lược nhất định, CBRE cũng nhận thấy nhà xưởng xây sẵn cũng đang thay đổi, với nguồn cung dịch chuyển từ nhà xưởng một tầng truyền thống thông thường sang nhà xưởng cao tầng, khoảng từ 2 đến 6 tầng. Dù hiện tại nguồn cung nhà xưởng cao tầng còn hạn chế, đây có thể sẽ là một xu hướng mới khi Việt Nam mong muốn thu hút các ngành Công nghệ cao và Công nghiệp nhẹ vốn đòi hỏi nhà xưởng chất lượng cao.