Thị trường bất động sản quý 3/2023: Nhiều chỉ báo phục hồi; đầu tư chung cư thu lợi nhuận tốt và ổn định

3 chỉ báo quan trọng báo hiệu điểm đảo chiều

Theo Báo cáo, có 3 chỉ báo cơ bản của thị trường BĐS diễn ra phù hợp với xu hướng đã được dự báo từ trước đó.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý 1/2023, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ 2, về tăng trưởng tín dụng. Xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ 3, về chính sách BĐS. Năm 2008, thanh khoản thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường BĐS, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền,v.v…

Dựa trên phân tích các chỉ báo trên, Báo cáo vẫn giữ nhận định: “Thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý 2 đến quý 4/2023”.

Phân khúc đất nền: miền Nam tăng mạnh, miền Bắc tăng ổn định

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chỉ số giá đất nền duy trì mức tăng ổn định từ 2018 đến nay trên cả nước nhưng có xu hướng phân hóa giữa các vùng và khu vực cụ thể trong năm 2023​.

Sau một giai đoạn dài từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, miền Bắc tăng 54%. Như vậy, trong vòng 5 năm qua, mức độ tăng giá trung bình của đất nền miền Nam cao hơn miền Bắc.

Tuy nhiên, xét riêng năm 2023, giá đất nền 2 miền đã có chiều hướng dịch chuyển khác biệt. Giá rao bán trung bình đất nền miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý 3/2023 đã tăng 4,9% so với quý 4/2022. Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%.

Các tỉnh tiêu biểu ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài, từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, là Hải Phòng (tăng 128%), Quảng Ninh (tăng 44%), Hưng Yên (tăng 36%), Bắc Ninh (tăng 20%).

Tại miền Nam, Bình Dương có giá đất nền tăng đến 147% so với đầu năm 2018, là một trong những tỉnh duy trì nhịp tăng giá đất tốt nhất khu vực. Đất nền ở các địa phương khác như Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai mặc dù thời gian gần đây có suy giảm về giá rao bán nhưng xét tổng thể trong 5 năm qua vẫn đạt mức tăng giá lần lượt là 89%, 64% và 60%.

Thị trường BĐS thấp tầng phân hóa

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS thấp tầng toàn quốc rơi vào trầm lắng với lượng giao dịch suy giảm. Theo báo cáo quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn, 57% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch các sản phẩm BĐS thấp tầng giảm hơn 50%, 28% nhận xét giao dịch giảm từ 10% - 50%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định giá là rào cản lớn nhất với người mua ở thời điểm hiện tại vì các loại hình BĐS thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.

Giá rao bán trung bình nhà phố vào quý 3/2023 là 333 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, và 209 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết mỗi phân khúc BĐS thấp tầng lại có một xu hướng và tiềm năng hồi phục khác nhau. Cụ thể, nhà phố còn đang trầm lắng do hoạt động du lịch – bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ vì ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu dịch Covid-19.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến nhà phố ở các đô thị trung tâm gần như đi ngang, còn ở các tỉnh du lịch ven biển miền Trung, Bắc, Nam giảm lần lượt 11%, 22% và 41% so với quý I/2021.

Trong khi đó, nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị vùng ven khá tiềm năng nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng tương lai hỗ trợ cho xu hướng kéo giãn các đô thị ra vùng ven và lân cận​. Nhiều khu đô thị ven đô chứng kiến tốc độ tăng giá biệt thự, liền kề tốt trong những năm qua, như Khu đô thị Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City​, Vinhomes Riverside​, ParkCity, Ecopark (Hà Nội) với mức tăng trên 20%, 30% mỗi năm; hay Khu đô thị Swan Bay, Eco Village Saigon River​, Mizuki Park (TP. Hồ Chí Minh) tăng giá trên dưới 20% mỗi năm, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn.

Đối với nhà riêng, mức độ quan tâm và giá rao bán vẫn giữ sự ổn định ở Hà Nội, do đây là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực nên nhu cầu vẫn được duy trì. Trong quý 3/2023, giá rao bán nhà riêng ở nhiều quận như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàng Mai, Hà Đông vẫn tăng từ 4% - 9% so với cùng kỳ 2022. Mức độ quan tâm cũng tăng nhẹ 2% - 3% tại một số quận Hà Nội.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán và mức độ quan tâm nhà riêng đang có xu hướng giảm nhưng mức giảm không quá 10% so với quý 3/2022.

Đầu tư chung cư đạt lợi nhuận trung bình khoảng 12,5%/năm

Báo cáo cũng cho thấy chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Quý 3/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1% - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

Về tâm lý người tiêu dùng BĐS, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất".

Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.