Định giá bất động sản là việc thu thập, phân tích và đánh giá thông tin, số liệu để ước tính giá cả và giá trị của bất động sản. Bất động sản ở đây được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Giá trị của bất động sản có thể được biểu hiện bằng lượng tiền, và giá trị này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, đấu giá, cho tặng, thừa kế, đầu tư, góp vốn...
Nhiều người vẫn lầm tưởng bất động sản chỉ bao gồm đất đai mà vô hình chung bỏ qua những giá trị tài sản trên đất.
Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc chúng ta nên nhìn lại lại bối cảnh lâu nay, cụ thể hơn là từ Luật Đất đai 1993. Phần lớn nhà đầu tư tập trung mua và giữ đất. Việc này có những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Một phần xuất phát từ các cơ chế quản lý đất đai cởi mở, cho phép các thành phần kinh tế được thực hiện việc này một cách hợp pháp với chi phí rất thấp. Phần khác là do sự “thèm khát” di truyền một cách vô thức giữa những thế hệ trước để lại cho những thế hệ sau đó.
Theo kết quả của một số nghiên cứu tin cậy trong lĩnh vực tâm lý học, nỗi đau được di truyền qua các thế hệ một cách ngẫu nhiên, vô thức. Và ở đây chính là là nỗi đau thiếu đất để canh tác, trồng trọt và thậm chí là để ở của người Việt Nam nói chung.
Đặc biệt, con người có khả năng tạo lập ý thức rất nhanh, và hành động dựa vào kỳ vọng khi liên tục thấy những người xung quanh kiếm tiền một cách dễ dàng bằng việc mua bán đất đai.
| PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, Đại học Tài chính - Marketing TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: RED) |
Sau 30 năm, quãng thời gian đủ dài để tạo lập được ít nhất 3 thế hệ kỳ vọng vào tăng giá đất. Vì vậy, một cách vô thức, bộ não người tạo lập thành công cơ chế tự thuyết phục, mặc nhiên phụ thuộc vào “Game” chơi có tên gọi là Đất – đai mà không cần suy nghĩ nhiều.
Bởi vậy, theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, giờ đây cơ hội lớn trong thị trường bất động sản lại thuộc về những người có năng lực phát triển, tạo lập những giá trị trên đất, kết nối được những giá trị nội tại của đất đai với những tài sản trên đất, hoà quyện những giá trị này với nhau trong những mô hình kinh doanh khác nhau, nhắm đến mục tiêu thỏa mãn nhu cầu đa dạng của các thành phần xã hội.
Việc nhắm đến tạo lập, vận hành và khai thác các hoạt động kinh doanh, thương mại hay dịch vụ thông qua nền tảng sử dụng và nâng cao những giá trị của đất đai sẽ tạo lập một thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả. Kích thích các thành phần tham gia thị trường phát huy và tôn vinh được giá trị của đất đai. Đồng thời xác lập ra được những “ông chủ” thực sự của đất đai cho dù họ không nắm giữ sổ hồng.
Nói cách khác, mọi lực lượng trong xã hội, dù muốn hay không muốn, dù trực tiếp hay gián tiếp, đều sẽ dần dần phụ thuộc vào năng lực của những “ông chủ” nắm giữ công thức, bí quyết hay “câu thần chú” trong sử dụng và phát triển thị trường đất đai - bất động sản này. Chắc chắn sẽ đến một ngày, việc mua đi bán lại sẽ không còn mang lại cơ hội tạo ra lợi nhuận đủ lớn và bền vững trong một xã hội văn minh và trưởng thành.
Để làm người dẫn đầu, nắm bắt được xu thế tất yếu sẽ đến, đồng thời chủ động hoá việc tạo ra lợi nhuận lớn và bền vững từ thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần rèn luyện, học hỏi và trải nghiệm để nâng cao năng lực lựa chọn, khai thác đất đai một cách chủ động, chuyên nghiệp. Đặc biệt cần hình thành và củng cố khả năng phát hiện, nhận diện – đo lường những giá trị đa dạng của đất đai cho từng mục tiêu sử dụng.
Không chỉ vậy, cần đặt giá trị đất đai vào những tổ hợp mô hình sử dụng đất để nhào nặn, nhắm đến những nhu cầu đã, đang và sẽ xuất hiện trong xã hội, gắn với những mục tiêu đa dạng của mọi thành phần xã hội nhằm lựa chọn cho mình con đường đầu tư bất động sản phù hợp. Điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư cần có những kiến thức và kỹ năng định giá bất động sản.
Nói về tầm quan trọng của việc nắm vững các kiến thức và kỹ năng định giá bất động sản, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc cho rằng: “Năng lực định giá bất động sản khi được phát huy tối đa sẽ đóng góp được giá trị rất lớn cho những quyết định đầu tư xuất sắc. Mặt khác, sở hữu năng lực định giá Bất động sản, nhà đầu tư còn cung cấp được dịch vụ tư vấn cho rất nhiều cá nhân và tổ chức trong xã hội.
Hỗ trợ đắc lực cho những quyết định đầu tư của người thân, bạn bè. Năng lực định giá đầu tư bất động sản sẽ góp phần tạo lập ‘bộ sưu tập’ bất động sản giá trị cho gia đình và người thân, khai thác được giá trị Đất đai - Bất động sản phục vụ xã hội”.
Các kiến thức này sẽ có trong chương trình đào tạo: “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” được Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào 2 ngày 27 - 28/7/2023 tới đây tại Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia, số 1 P. Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, ĐH Tài chính Marketing TP.HCM sẽ cùng PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội trực tiếp tham gia giảng dạy. Cả hai Phó giáo sư đều là các chuyên gia đầu ngành, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đầu tư và Định giá bất động sản.