Bất động sản được định giá ‘trên trời’, giải mã cơn lốc sốt đất và rủi ro rình rập

“Đón” sóng quy hoạch

Sốt đất là hiện tượng giá đất tăng nhanh đột biến trong thời gian ngắn. Gần đây, tình trạng này diễn ra phức tạp tại nhiều địa phương, nhất là những nơi có thông tin mới về quy hoạch. Các chuyên gia bất động sản chỉ rõ, đa phần tình trạng sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua, trong khi nguồn cung có hạn khiến giá bị đẩy lên cao.

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn mà còn ở cả các vùng vệ tinh như: Vân Đồn (Quảng Ninh), Kiên Giang (Phú Quốc), Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn (Hòa Bình)... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Hiện tượng này vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính từ đất sản xuất nông nghiệp. Các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ chịu gánh nặng tài chính lớn nếu giá trị không đạt như kỳ vọng, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo khi giá trị đất không còn phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực tế mà dựa trên những thông tin không rõ ràng, tin đồn thổi. Trong các cơn sốt thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ nhằm đầu cơ chờ thời.

Những ngày đầu tháng 3, thị trường đất thổ cư khu vực Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) bỗng nóng lên trông thấy. Băng rôn quảng cáo nhận chuyển nhượng giăng vào tận các ngõ xóm. Dọc hai bên đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông), biển nhận ký gửi nhà đất mọc lên san sát.

Đất thổ cư trong làng được rao bán từ 54-66 triệu đồng/m². Lô đất mặt đường liên thôn được chủ nhà báo 105 triệu đồng/m². Những lô đất xen kẹt nằm sâu trong con ngõ nhỏ, chỉ một xe máy đi lọt cũng có giá 40 triệu đồng/m².

Giá nhà đất trong các khu đô thị cũng tăng lên trông thấy: 1 lô shophouse mặt đường 40m tại khu đô thị Nam An Khánh, năm 2019 giao dịch khoảng 39 - 40 triệu đồng/m² nhưng sang năm 2020 giá tăng lên 44 - 45 triệu đồng/m² và hiện giờ lên 70-73 triệu đồng/m², chưa tính tiền xây dựng (tăng 80% sau 2 năm).

Ghi nhận gần nhất trên thị trường là cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước khi có thông tin sắp quy hoạch đất tại khu vực này để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 ha. Ngay lập tức, giá đất khu vực này tăng vọt để rồi sớm trở lại cảnh đìu hiu chỉ trong khoảng 2 tuần. Không ít người lao vào cơn lốc này để rồi phải gánh hậu quả nặng nề về kinh tế khi ôm đất với giá “trên trời”.

Tháng 10/2020, UBND tỉnh Bắc Giang ra quyết định thành lập Cụm công nghiệp Lan Sơn 2 thuộc địa bàn 2 xã Lan Mẫu, Yên Sơn (huyện Lục Nam). Trước khi có quyết định chính thức, trong nhiều tháng thị trường bất động sản tại địa bàn 2 xã trên rất sôi động với việc hình thành một số công ty môi giới, mua bán bất động sản với hoạt động mua bán trao tay tấp nập.

Hay bất động sản tại Vân Đồn, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh, Phú Quốc, và gần đây nhất là thị trường Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng,... sau thời gian sốt nóng, hiện tại chính quyền đã không cho phép phân lô bán nền, khiến các doanh nghiệp có quỹ đất ở đây tiến thoái lưỡng nan.

Giới kinh doanh cho rằng, nguyên nhân giá đất tăng do chi phí đầu tư lập dự án, chi phí GPMB, tiền sử dụng đất... tăng nhiều so với trước. Bên cạnh đó, giá đất cũng có tác động của yếu tố cung cầu như lãi suất gửi ngân hàng thấp, không có nhiều kênh đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh nên nhiều người quyết định đổ vào đất.

Tăng bất thường và rủi ro rình rập

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản (VARS) khẳng định, giá đất ngoại thành các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh tăng là một kịch bản đã được đưa ra từ cuối năm trước. Tuy nhiên, với tốc độ và biên độ cao như hiện nay thì chỉ có "thổi" giá và sóng ảo.

Theo ông Đính, giá đất tăng tỷ lệ thuận với gia tăng cơ sở hạ tầng, tức là đầu tư hạ tầng đến đâu thì giá đất tăng đến đó, tăng từng bước một. Nhưng ở các huyện ngoại thành Hà Nội hiện nay, hạ tầng chưa tăng nhiều, trong khi đó giá đất đã tăng gấp nhiều lần, qua đó cho thấy sự mất cân đối, trái quy luật.

So sánh trực quan, giá đất ngoại thành Hà Nội hiện nay đang bằng, thậm chí cao hơn so với các quận nội thành đã hoàn thiện, đồng bộ hạ tầng cơ sở như quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm... Điều này là bất bình thường.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận xét, hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993 khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra cơn sốt đất trong cả nước.

Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước với tiêu điểm là hai lần xuất hiện "bong bóng" nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, nhưng lập tức đóng băng sau đó kèm theo nhiều hệ lụy.

Tuy không xảy ra ở quy mô rộng khắp, nhưng hiện nay các cơn sốt cục bộ tại nhiều địa phương vẫn dậy sóng, nhất là vào thời điểm có thông tin quy hoạch, hạ tầng, nâng cấp đô thị, huyện lên quận...

Trước xu thế giá đất tăng theo thông tin mở sân bay, ông Sử Ngọc Khương phân tích, hiện nay, tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự; trong đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ có 6/22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty cảng Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Theo chuyên gia này, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm việc cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như: trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, cơ hội nghề nghiệp...

Ông Khương cũng nhận định, hiện tượng sốt đất có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính từ nông - lâm nghiệp. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm đã dùng đến đòn bẩy tài chính thì rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng.

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất, vì thế, theo ông Khương, minh bạch thông tin quy hoạch từ phía chính quyền và sự tỉnh táo hơn từ phía người dân là tấm áo giáp an toàn để ngăn ngừa những cơn sốt ảo bùng lên.

Cơ quan chức năng cũng nhiều lần cảnh báo người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản cần chú trọng yếu tố pháp lý, xác định được giá trị thực của bất động sản để khỏi rơi vào bẫy thổi giá.