Phát triển công trình cao tầng tại nội đô: Cần quy chế quản lý đồng bộ

Khu đô thị Goldmark City. (Nguồn: Zingnews)

Điều đáng bàn, các tiêu chuẩn, tiêu chí nhà cao tầng xây xen trong đô thị và nội đô chưa được coi trọng dẫn đến nhiều hệ lụy.

Nhiều hệ lụy khi nhà cao tầng “xâm lăng” phố cũ

Tại Hà Nội, trong giai đoạn từ 2005 - 2020, việc bùng nổ chuyển đổi và cải tạo đô thị đã làm xuất hiện có gần 200 công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp được xây dựng tại 6 quận nội đô. Thực tế cho thấy, các công trình sau có diện tích xây dựng, khối tích tầng cao ngày càng lớn, chức năng sử dụng cũng gia tăng về số lượng.

Các tổ hợp công trình tiêu biểu như: Chung cư Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng với 16.500m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ); chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư. Tổng diện tích 51.300m² gồm 39.900m2 dành cho chung cư, 7.600m2 cho văn phòng và 3.800m2 cho cửa hàng); tổ hợp chung cư Royal City (72 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, tổng diện tích khu đất 120.945m2, diện tích trung tâm thương mại và siêu thị 30.000m2); tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (241 Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy có 2 tòa tháp 54 - 43 tầng với 386 căn hộ, 1 tháp văn phòng với 18.000m² diện tích văn phòng hạng A và 4 tầng trung tâm thương mại có diện tích lên tới 14.000m²).

Việc phát triển về số lượng dự án, về quy mô diện tích, khối tích, và đặc biệt các chức năng sử dụng vô cùng đa dạng đã gây ra tình trạng quá tải về hạ tầng tại đô thị. Cụ thể như tình trạng ùn tắc giao thông ngày càng phổ biến không chỉ vào các giờ cao điểm mà còn vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày. Thống kê cho thấy, các điểm đen về tắc nghẽn giao thông trong trung tâm nội đô diễn ra tại hầu hết các vị trí xung quanh dự án cao tầng hỗn hợp mới được xây dựng.

Cùng với đó, do việc gia tăng nhanh chóng dân số mới đến tại các khu vực quận trung tâm nội đô là nơi có hệ thống hạ tầng đã ổn định lâu dài, diện tích đất đô thị dành cho phát triển mới hạ tầng vô cùng hạn chế đã dẫn đến tình trạng thiếu các hạ tầng dịch vụ thiết yếu cho người dân như thiếu trường học các cấp, hệ thống cung cấp nước sạch và điện cũng bị quá tải. Đặc biệt, tình trạng dồn ứ về rác thải sinh hoạt và ô nhiễm môi trường đã xuất hiện ngày một phức tạp trong thời gian vừa qua.

Điển hình tại Hà Nội, Khu đô thị Linh Đàm đang êm đềm với 80ha hồ nước, cây xanh, các chung cư 11 tầng theo thiết kế nhiệt đới hóa và không gian kiểu phố, cộng đồng thân thiện, bỗng bị “xâm lăng” bằng khu chung cư HH với 12 tòa cao 40 tầng, phá vỡ quy hoạch ban đầu. Khu cao tầng này đưa dân số tại chỗ lên gấp 5 lần, kéo theo tắc đường và quá tải trường học… Hay tại đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân), đường Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) những tổ hợp chung cư cao hơn 30 tầng được xây xen cấy trên đất của những nhà máy di dời, đưa thêm hàng chục nghìn dân vào sinh sống đã làm tình trạng tắc đường ở khu vực xung quanh xảy ra thường xuyên.

Cần có sớm tiêu chí - chỉ tiêu

Trước thực tế bùng nổ xen cấy các công trình hỗn hợp cao tầng hiện nay tại khu vực trung tâm nội đô ở một số đô thị lớn tại Việt Nam, nhiều chuyên gia cho rằng, cần sớm xây dựng đồng bộ hệ thống tiêu chí - chỉ tiêu. Đây là cơ sở để phục vụ công tác quản lý, kiểm soát phát triển bao gồm: Mật độ dân số, hạ tầng giao thông, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, và khả năng đảm bảo an toàn thoát người.

ThS.KTS Phạm Hoàng Phương - Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng) cho hay, việc phát triển công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô là xu thế tất yếu trên toàn cầu, trong đó các đô thị Việt Nam không phải là một loại trừ. Kinh nghiệm về quản lý công trình cao tầng chức năng hỗn hợp tại một số quốc gia đang phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore… cho thấy chỉ có thể thông qua các tiêu chí và chỉ tiêu trực tiếp cơ bản như tổng diện tính sàn, chiều cao công trình, cùng những tiêu chí gián tiếp khác như diện tích bãi đỗ xe, khoảng lùi, vị trí xây dựng..., cơ quan quản lý đã có thể cơ bản kiểm soát việc phát triển bền vững công trình cao tầng hỗn hợp trong khu vực nội đô, góp phần tạo dựng sự đồng bộ và hợp lý trong phát triển đô thị.

“Việc sớm thiết lập và cập nhật hoàn thiện hệ thống các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu trong đó tính toán rõ tầm nhìn phát triển và những chỉ tiêu - tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói chung và công trình cao tầng hỗn hợp nói riêng có tính toán đến các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu là rất cần thiết” - ThS.KTS Phạm Hoàng Phương khẳng định.

Nêu cụ thể hơn, PGS.TS Nguyễn Hồng Thục (Đại học Quốc gia Hà Nội) cho rằng, trước khi cấp phép xây dựng, tất cả TP lớn nhỏ ở Việt Nam cần phải đánh giá tác động của khu cao tầng mới xen cấy vào môi trường đã ổn định của các TP cũ. Vì những TP này luôn bảo lưu những giá trị, kinh nghiệm đô thị do cha ông biết cách ứng xử khôn ngoan với sinh thái tự nhiên như dòng sông, bờ biển, những ngọn đồi… để hình thành sinh thái quần cư, nhân văn.

Mỗi TP đều có hạt nhân là trung tâm lịch sử quý giá đã hình thành cùng dòng chảy thời gian như hoàng thành, khu phố cổ, khu phố thuộc địa, khu phố thời chớm vào hiện đại cùng vành đai sông hồ, làng xã ngoại vi. Nơi đây tích tụ giá trị tinh hoa của thời gian, của các thế hệ tiếp nối cùng sự đặc sắc về tổ chức xã hội, lối sống, sinh kế… làm nên văn hóa thị dân và đô thị thuần Việt.

Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, trước hết là đánh giá tác động về giao thông, khu cao tầng mới có gây ùn, tắc nghẽn cục bộ? Theo thông lệ quốc tế, cứ có 250 căn hộ xen cấy mới là đánh giá ùn tắc và cứ 750 xe/giờ hoạt động tại khu vực phải đánh giá tắc nghẽn theo phương pháp ITE, TIA. Tiếp đến, môi trường không khí, nước, rác thải, rồi đến hệ thống điện nước, cứu hỏa, hạ tầng xã hội… Sau đó, kết nối cảnh quan, kiến trúc, kết cấu, năng lượng, trang thiết bị kỹ thuật, khả năng nhiệt đới hóa của chính dự án với bối cảnh đô thị xung quanh.

“Cần thiết hơn là một nghiên cứu nghiêm túc để có cơ sở ban hành Quy chế quản lý phát triển khi xen cấy các khu nhà ở và văn phòng cao tầng vào cấu trúc cũ của TP, những xâm lấn vào cấu trúc tự nhiên trung tâm nội đô lịch sử của các TP lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Lạt, Huế…” - PGS.TS Nguyễn Hồng Thục nhấn mạnh.