Sửa đổi Luật Nhà ở: Làm rõ điều kiện mua nhà ở xã hội, bảo đảm đúng đối tượng, hạn chế đầu cơ

Chiều nay, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung vào điều kiện mua và nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Lấy hiệu quả bảo vệ người tiêu dùng làm thước đo phân cấp Sửa Luật chứng khoán: Bảo vệ nhà đầu tư và siết chặt tiêu chuẩn nhân sự chủ chốt Hôm nay 28/10, Quốc hội làm việc liên quan đến lĩnh vực nhà ở, công thương

Chiều 28/10, tiếp tục Kỳ họp thứ 2, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Các đại biểu đề nghị làm rõ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoàn thiện nguyên tắc xác định giá bán và cơ chế chuyển nhượng sau 5 năm, bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế đầu cơ và hài hòa quyền lợi của người mua nhà.

Quan tâm đến nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp...

Cho ý kiến về chính sách nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), một số đại biểu cho rằng, chính sách nhà ở xã hội cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách.

Theo đó, khoản 3 Điều 59 giao Chính phủ quy định điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, đại biểu cho rằng, việc giao Chính phủ quy định chi tiết là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực. Nếu chỉ căn cứ ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương thì có thể dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự lại không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. Do đó, đại biểu đề nghị đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.

Sửa đổi Luật Nhà ở: Làm rõ điều kiện mua và nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng nhà ở xã hội

Đại biểu Hà Thị Anh Thư - đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi phát biểu.

Nhấn mạnh cần đổi mới cách tiếp cận trong quản lý nhà ở xã hội, đại biểu Hà Thị Anh Thư - đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi cho rằng không nên quá chú trọng tên gọi, mà cần quan tâm đến bản chất và hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội.

Theo đó, không nhất thiết tên thương mại của dự án phải gắn với cụm từ “nhà ở xã hội”, nhưng hồ sơ pháp lý và thông tin công khai cần xác định rõ tính chất dự án, đối tượng thụ hưởng và các điều kiện quản lý theo quy định.

Đại biểu cho rằng, nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không phải dấu hiệu để phân biệt người dân theo điều kiện kinh tế. Nhà ở có thể được hỗ trợ về giá nhưng không được thấp hơn về chất lượng sống và sự tôn trọng dành cho người dân.

“Tôi cho rằng thước đo cuối cùng của chính sách nhà ở không chỉ là số căn nhà được xây dựng mà là số người dân thực sự được sống trong những ngôi nhà an toàn, ổn định, có hạ tầng đồng bộ, chất lượng sống bảo đảm và phù hợp với khả năng tài chính của mình”, đại biểu Hà Thị Anh Thư nêu quan điểm.

Trong khi đó, đại biểu Trần Anh Tuấn - đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc xác minh, kê khai thu nhập và xác nhận đối với người không có hợp đồng lao động là những vấn đề phát sinh khá phổ biến trong thực tế, trong khi hướng dẫn thực hiện chưa thực sự rõ ràng. Đặc biệt, người thường xuyên chuyển đổi việc làm, làm việc thời vụ hoặc có thu nhập không ổn định dù thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng vẫn có thể gặp nhiều khó khăn khi hoàn thiện hồ sơ, thủ tục.

Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần làm rõ các điều kiện cốt lõi về thu nhập, tình trạng đã được hưởng chính sách; đồng thời, thống nhất cách xác định địa bàn sau sắp xếp đơn vị hành chính và xem xét trường hợp người dân đã có nhà ở nhưng ở xa nơi làm việc.

Đối với hồ sơ chứng minh thu nhập, cần hướng dẫn cụ thể cách xác định thu nhập trong 12 tháng liên tục đối với trường hợp người lao động thay đổi việc làm hoặc vừa làm công ăn lương, vừa làm công việc tự do. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị làm rõ quy trình xác minh thu nhập và các điều kiện thực hiện hậu kiểm, bảo đảm có căn cứ cụ thể để hoàn thiện thủ tục, tạo thuận lợi cho người đủ điều kiện tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.

Cùng quan điểm, đại biểu Trần Văn Lâm - đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh đề nghị dự thảo Luật tiếp tục khẳng định rõ nhà ở xã hội không phải là sản phẩm thương mại thông thường. Theo đại biểu, nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, thủ tục đầu tư, hạ tầng và các chính sách hỗ trợ khác. Người mua phải đúng đối tượng, đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó, tính chất xã hội của nhà ở không thể mất đi chỉ vì đã qua một khoảng thời gian nhất định.

Đại biểu Trần Anh Tuấn - đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh phát biểu.

Làm rõ nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm

Về cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, khoản 3 Điều 67 quy định chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá trước khi phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; sau khi nghiệm thu phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng. Các ý kiến đánh giá cao việc đơn giản hóa thủ tục xác định giá nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội là loại hình được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng và các cơ chế khác. Do đó, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm với trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả.

Đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ. Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.

Liên quan đến cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đại biểu Lý Anh Thư - đoàn ĐBQH tỉnh An Giang đồng tình với việc giới hạn giá bán lại trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, đại biểu Thư cho rằng, dự thảo Luật chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá bán lại sau thời hạn này. Đại biểu cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của những người thực sự có nhu cầu.

Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính tài sản được hình thành nhờ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội.

“Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 05 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá”, đại biểu Lý Anh Thư đề nghị.

Mục tiêu của cơ chế này không phải là hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà là bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của người đã mua nhà và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cũng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới. Do đó, quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 05 năm sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội.

Đại biểu Lý Anh Thư - đoàn ĐBQH tỉnh An Giang phát biểu.

Cũng quan tâm đến quy định bán nhà ở xã hội, đại biểu Thạch Phước Bình - đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long đề nghị cân nhắc kỹ điểm e khoản 1 Điều 68 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để hài hòa giữa mục tiêu chống đầu cơ và bảo đảm quyền tài sản của người mua. Theo dự thảo Luật, trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau 5 năm, người mua vẫn chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đã có giấy chứng nhận.

Đại biểu đồng tình với mục tiêu giữ nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ đúng nhóm chính sách, nhưng đề nghị làm rõ ba vấn đề:

Thứ nhất, sau 5 năm, cần quy định nguyên tắc xác định giá bán lại. Nếu để hoàn toàn theo thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua, nhưng nếu khống chế giá quá thấp thì lại hạn chế quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu.

Thứ hai, nghiên cứu cơ chế chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại, để căn nhà quay trở lại quỹ nhà chính sách một cách minh bạch.

Thứ ba, phải có quy định chuyển tiếp đối với người mua đã mua nhà theo pháp luật hiện hành.

Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu Trần Văn Lâm - đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh cho rằng, quy định giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu và sau thời hạn này vẫn chỉ cho phép bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là hợp lý, góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, cơ chế bán lại cần được quy định rõ hơn.

Theo đại biểu, nếu nhà ở xã hội được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ các chính sách ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần giá trị ưu đãi rất dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu. Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.

Đại biểu Trần Văn Lâm đề nghị nghiên cứu cơ chế để nhà ở xã hội được chuyển nhượng chủ yếu trong hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu sử dụng, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định. Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, đồng thời không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị rà soát chính sách thuế đối với giao dịch nhà ở xã hội. Theo đó, khi pháp luật đã giới hạn đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho phép giao dịch theo cơ chế thị trường thì không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường.

Đối với trường hợp chuyển nhượng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng mức giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, trong đó có thể xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch này; đồng thời, sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết. Đại biểu nhấn mạnh nguyên tắc: Khi còn là nhà ở xã hội, cần áp dụng cơ chế dành cho nhà ở xã hội; trường hợp chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đối với bất động sản thương mại.

Cho ý kiến về quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà ở xã hội, tại khoản 4 Điều 130, trong mối liên hệ với điểm e khoản 1 Điều 68, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ - đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị cho biết, điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật quy định: Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng đủ điều kiện, trong khi Luật hiện hành cho bán theo cơ chế thị trường. Dự thảo thu hẹp quyền định đoạt của người mua.

Đại biểu tán thành điều chỉnh này, bởi nhà ở xã hội phải đến đúng đối tượng và cần ngăn chặn trục lợi chính sách. Tuy nhiên, dự thảo chưa có quy định chuyển tiếp cho người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành mà chưa bán lại. Điểm h khoản 4 Điều 130 chỉ xử lý việc bán lại đang thực hiện dở dang; còn người đã đủ hoặc sắp đủ điều kiện nhưng chưa giao dịch thì áp dụng quy định nào, dự thảo chưa xác định.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ đề nghị: “Khoảng trống này có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất giữa các địa phương và phát sinh tranh chấp. Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung vào khoản 4 Điều 130 một điểm: người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành và đã đủ điều kiện bán lại trước ngày Luật này có hiệu lực thì được tiếp tục bán lại trong thời hạn chuyển tiếp; các trường hợp còn lại thực hiện theo Luật này. Thời hạn chuyển tiếp cần được quy định ngay trong Luật”.