| Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. (Nguồn: Dân trí) |
Giá đất nền phân lô có thể bị đẩy lên cao
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị. Thống kê trên liên quan trực tiếp quy định về việc cấm phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực thi hành vào đầu năm 2025.
Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Liên quan tới quy định cấm phân lô bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.
"Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường", ông Đính nói và khẳng định, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.
Theo chuyên gia BĐS Đinh Minh Tuấn, việc cấm phân lô bán nền theo như quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên "co lại", giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.
Tuy nhiên hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng. Giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô.
Sau khi quy định được thực thi có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ "ôm" đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời.
Ngược lại, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô giá sẽ bị đẩy lên và có khả năng xảy ra làn sóng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.
Việc siết phân lô chính thức có hiệu lực sẽ không chỉ tác động tới nhóm người nhỏ. Bởi tại những đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia vào đầu tư đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư "găm" hàng và bán lại với giá cao.
"Vô hình trung, giá đất phân lô cũng cao hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán", ông Tuấn nhấn mạnh.
Cũng theo ông Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định, lúc đó mới tính chuyện quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.
Ông Tuấn khuyến nghị, thời điểm này, nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh BĐS hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.
Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - cho rằng về lâu dài việc siết phân lô bán nền này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "sốt" đất, hạn chế lãng phí đất.
Nguyên nhân nào khiến chung cư Hà Nội 'sốt giá'?
Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung và thúc đẩy giá BĐS nói chung liên tục thiết lập mặt bằng mới, sau cao hơn trước.
Đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đã liên tục “sốt giá”. Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đã chỉ ra những yếu tố khiến giá chung cư tại Hà Nội liên tiếp lập kỷ lục mới.
Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân khiến khiến nguồn cung BĐS nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I/2024 đã tăng tới 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối của năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Các chuyên gia của VARS chỉ rõ, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện nên giá trị BĐS cũng tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.
Những nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội liên tục phá đỉnh là bởi nhu cầu đầu tư lớn với khi dòng tiền lớn đang “chảy” mạnh vào BĐS để giữ tài sản, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã chạm “đáy". Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê cũng được thúc đẩy từ chính nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên dồn về Thủ đô
Trong khi đó, nguồn cung lại quá thiếu, khan hiếm nguồn hàng để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Theo tâm lý chung, nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam luôn ở mức cao và vẫn đang trong xu hướng tăng… Hàng loạt những yếu tố này tác động đồng thời khiến giá của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục phá kỷ lục giá của chính nó.
VARS tính toán, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022; tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.
Cùng đó, VARS dẫn chứng, số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho thấy, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà; trong đó, có 166.600 căn hộ. Trong khi ghi nhận thực tế số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm.
Tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.
Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội vẫn thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và người dân cũng có tâm lý không muốn bán nhà vì sợ giá tiếp tục tăng thì không đủ tiền mua sang căn nhà khác; nhất là hiện nay trên thị trường đã hoàn toàn vắng bóng các căn hộ có mức giá “bình dân”.
| Tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. (Ảnh: H.A) |
Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 17 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) quy định về tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:
Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của luật này;
Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.
Quảng Bình sắp đấu giá 128 thửa đất
Tỉnh Quảng Bình sắp tổ chức đấu giá quyền sử dụng 128 thửa đất tại huyện Quảng Trạch, thị xã Ba Đồn và TP Đồng Hới trong tháng 5 tới. Giá khởi điểm thấp nhất 560 triệu đồng và cao nhất gần 6 tỷ đồng.
Tại thị xã Ba Đồn, 50 thửa đất là tài sản của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và phát triển quỹ đất thị xã Ba Đồn sẽ được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình tổ chức đấu giá quyền sử dụng vào chiều 7/5.
50 thửa đất đấu giá là đất ở tại nông thôn, có thời hạn sử dụng lâu dài. Các thửa đất thuộc dự án hạ tầng dân cư dọc tuyến đường trục chính từ Quốc lộ 12A đi cụm trung tâm các xã vùng Nam, thị xã Ba Đồn.
Diện tích các thửa đất từ 160-240m2. Giá khởi điểm từ 560 triệu đồng đến hơn 2 tỷ đồng/thửa.
Thời hạn nhận hồ sơ đăng ký tham dự và phiếu trả giá đến 16 giờ 30 phút ngày 4/5. Buổi công bố giá đã trả sẽ diễn ra tại hội trường UBND xã Quảng Hòa, thị xã Ba Đồn.
Cũng tại thị xã Ba Đồn, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng 10 thửa đất vào chiều 13/5.
Các thửa đất đấu giá đều là đất ở tại đô thị, thuộc dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Đồng Mua, phường Quảng Thuận, thị xã Ba Đồn.
Diện tích từng thửa từ 160,8-237 m2/thửa. Giá khởi điểm từ 746 triệu đồng đến hơn 1,3 tỷ đồng/thửa.
Thời hạn nhận hồ sơ đấu giá, phiếu trả giá đến 16 giờ 30 phút ngày 10/5, tại UBND phường Quảng Thuận.
Buổi công bố giá đã trả sẽ diễn ra tại hội trường UBND phường Quảng Thuận.
Tại huyện Quảng Trạch, 42 thửa đất là tài sản của UBND xã Quảng Phú sẽ được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình tổ chức đấu giá quyền sử dụng vào sáng 16/5.
42 thửa đất là đất ở nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài; thuộc dự án hạ tầng kỹ thuật khu quy hoạch khu dân cư thôn Nam Lãnh, xã Quảng Phú.
Diện tích từ 200-303,6 m2/thửa. Giá khởi điểm từ 680 triệu đồng đến gần 1,4 tỷ đồng/thửa.
Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp một lần duy nhất trong thời hạn nộp hồ sơ. Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký tham dự đấu giá và phiếu trả giá đến 16 giờ 30 phút ngày 13/5, tại trụ sở UBND xã Quảng Phú.
Buổi công bố giá đã trả sẽ diễn ra tại hội trường UBND xã Quảng Phú.
Tại TP Đồng Hới, sáng 13/5, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình cùng Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp tỉnh Quảng Bình sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 26 thửa đất.
Các thửa đất thuộc dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư tại Trung tâm hành chính phường Đức Ninh Đông.
Diện tích các thửa từ 126-331,5 m2/thửa. Giá khởi điểm từ hơn 1,4 tỷ đến trên 5,9 tỷ đồng/thửa.
Thời gian đăng ký tham gia đấu giá và bỏ phiếu trả giá đến 16 giờ 30 phút ngày 10/5. Buổi công bố giá đã trả sẽ diễn ra tại hội trường Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình.