Bất động sản mới nhất: Lý giải sức hút của đất nền Hà Nội, giá nhà ở xã hội ‘phi mã’, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Bất động sản mới nhất: Căn hộ chung cư vẫn tiếp đà tăng giá. (Nguồn: BXD)

Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh

Tại buổi báo cáo thị trường BĐS quý I/2024 của Batdongsan.com.vn. mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh cho biết, giá bán chung cư Hà Nội gần đạt đến mức của Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM). Giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá rao bán trung bình chung cư TPHCM đã tăng từ mức 31 triệu đồng/m2 năm 2018 lên mức 48 triệu đồng/m2 năm 2024. Căn hộ chung cư vẫn tiếp đà tăng giá.

So với quý I/2023, giá rao bán căn hộ cao cấp tăng 17%, giá rao bán căn hộ trung cấp tăng 19%, giá rao bán căn hộ bình dân tăng 11%. Trong khi đó, biên độ tăng của giá chung cư TPHCM khá thấp. Căn hộ cao cấp tăng 5%, căn hộ trung cấp chỉ tăng 2%, căn hộ bình dân giảm 4%. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TPHCM, nơi chung cư tăng giá 55%.

Đối với thị trường cho thuê, giá thuê chung cư TPHCM giảm 7%, từ 14 triệu đồng/tháng xuống 12 triệu đồng/tháng. Giá thuê chung cư Hà Nội tăng 4%, từ mức 13 triệu đồng/tháng lên mức 13,5 triệu đồng/tháng.

Biến động giá thuê chung cư theo quận tại Hà Nội phản ánh rõ xu hướng đi lên của cả giá bán và giá thuê khi tại quận Nam Từ Liêm, giá thuê tăng 8%, Cầu Giấy tăng 7%, Tây Hồ tăng 7%, Bắc Từ Liêm tăng 8%. Trong khi đó, tại TPHCM, giá thuê tại quận 2 giảm 10%, Bình Thạnh giảm 25%, quận 4 giảm 8%.

Tuy nhiên, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội giảm do giá bán tăng mạnh, từ mức 4,9% của quý I/2023 xuống còn 4,1% của quý I/2024. Lợi suất cho thuê chung cư TPHCM giảm do giá thuê giảm, từ 4,5% của quý I/2023 xuống còn 3,9% của quý I/2024.

Nhận xét về sự tăng trưởng của giá bán chung cư Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm.

Ông Tuấn cũng cho biết thêm, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn tiết lộ, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm BĐS đến từ TPHCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TPHCM của người ở Thành phố này chỉ tăng 2 lần. Cũng theo ông Tuấn, chính sự hạn chế nguồn cung khiến giá thuê tăng mạnh.

Đất nền vùng ven hút giới đầu tư

Cũng theo báo cáo của trang web trên, thị trường BĐS Hà Nội không chỉ chứng kiến sự tăng trưởng của căn hộ chung cư mà còn ghi nhận sự đi lên của thị trường đất nền vùng ven. Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, mức độ quan tâm đất nền trên cả nước đang tăng trong quý I/2024, từ mức 44 điểm của quý IV/2023 lên mức 48 điểm trong quý I/2024.

Tin liên quan
Kinh tế thế giới nổi bật (29/3-4/4): Nợ công của Nga thấp hơn phương Tây, thành viên NATO đề xuất hỗ trợ Ukraine, Trung Quốc khả năng vượt Mỹ

Đáng chú ý, ở phía Bắc, mức độ quan tâm tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội. Các huyện vùng ven Hà Nội như đất nền Đông Anh, đất nền Hoài Đức, đất nền Chương Mỹ, đất nền Thạch Thất, mức độ quan tâm của quý I/2024 đang gần chạm đến mức quan tâm của quý I/2022 – giai đoạn thị trường BĐS sôi động. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở các huyện trên từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023.

Lý giải về sức hút của phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại, ông Tuấn cho rằng, thị trường đất nền có tính chu kỳ vào sau mỗi dịp Tết Âm lịch, đặc biệt là vào tháng 3, khi dòng tiền sau Tết dồi dào và nhà đầu tư có xu hướng săn tìm sản phẩm giá tốt.

Ngoài ra, đến quý I/2024, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực so với giai đoạn trước. Theo đó, giá rao bán đất nền miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng, những thay đổi về pháp lý sẽ góp phần củng cố cho thị trường đất nền trong thời gian tới. Giá đất tương lai dự kiến tăng theo các thay đổi về tần suất cập nhật giá khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất cập nhật hằng năm, các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp; độ chính xác định giá, siết phân lô bán nền…

Giá nhà ở xã hội tăng cao

Theo Dân trí, gần đây, trên nhiều kênh mua bán BĐS cho thấy, giá nhà ở xã hội đang tăng cao. Cá biệt, có căn hộ được đưa vào sử dụng 5-7 năm nhưng có giá rao bán lên tới 50 triệu đồng/m2, một số căn tăng 2-3 lần so với giá mua vào.

Đơn cử, tại khu nhà ở xã hội ở Rice City Linh Đàm tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, thời điểm mở bán có giá 15 triệu đồng/m2. Hiện tại, giá căn hộ khu nhà ở xã hội này đang được rao bán 43-49 triệu đồng/m2, gấp 3 lần so với giá khởi điểm, bằng với giá phân khúc chung cư trung cấp.

Tương tự, căn hộ trong dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) nằm tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai đã bàn giao cho dân về ở gần 6 năm nay đang được rao bán với giá 38-42 triệu đồng/m2. Mức giá ban đầu tại đây là gần 15 triệu đồng/m2.

Giá nhà ở xã hội đang tăng cao. (Nguồn: Batdongsan.com)

Cũng tại quận Hoàng Mai, nhà ở xã hội @Homes Tam Trinh thuộc phường Yên Sở ghi nhận mức tăng trung bình 150-120 triệu đồng so với cuối năm 2023. Đơn cử, một căn hộ 55m2 tại nhà ở xã hội này đang được rao bán với giá 2,38 tỷ đồng, tương đương khoảng gần 44 triệu đồng/m2.

Tại nhà ở xã hội Rice City ở Long Biên, tháng 11/2023, giá chào bán căn 2 ngủ ở mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn. Đến nay, sau 4 tháng, giá chào bán căn hộ nhà ở xã hội này cũng tăng lên 2,3-2,4 tỷ đồng/căn.

Tại quận Nam Từ Liêm, nhiều căn hộ tại nhà ở xã hội NHS Phương Canh đang được bán với giá 32-38 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ 65m2 tại nhà ở xã hội này đang được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng, tương đương 38 triệu đồng/m2.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2023, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội và TPHCM tiếp tục có xu hướng tăng, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp với giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM trong năm 2023 có sự tăng trưởng mạnh so với năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19) lần lượt là 38% và 16%.

Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại TPHCM, đà giảm giá ở những dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp đã chậm lại và thị trường sơ cấp bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trở lại.

Qua nghiên cứu mới đây của một đơn vị BĐS, giá rao bán trung bình chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới BĐS cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang leo thang. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Các chuyên gia BĐS đánh giá việc giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh là do tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường kéo dài nhiều năm qua. Có rất ít dự án mới bung hàng trong khi nhu cầu mua chung cư để ở rất lớn. Thậm chí, phân khúc nhà ở xã hội - được coi là cứu tinh thị trường giúp làm giảm giá chung cư lại chậm được triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - dự báo, trong năm nay, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8%. Lý do là nguồn cung ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới ngày càng ít, có xu hướng sụt giảm, nhất là phân khúc bình dân, trung cấp.

Còn theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - câu chuyện về thị trường vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. Khi nhìn vào tổng thể, nhu cầu hiện nay lại đến từ phân khúc trung cấp hoặc bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm được một nơi để an cư lâu dài.

Tất cả đều cần xuất phát từ nhu cầu thực tế và thị trường mục tiêu, nơi chất lượng, thiết kế và tiện ích là những yếu tố được quan tâm hàng đầu.

Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định rõ các phương pháp định giá đất.

Cụ thể, các phương pháp định giá đất bao gồm:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.